Alojamento e licenças AL no Algarve em 2025: tudo o que precisa de saber sobre as últimas alterações

O Algarve vai continuar a ser um destino muito procurado por turistas e investidores em 2025. Mas se quiser oferecer a sua propriedade para aluguer de férias, precisa de conhecer os regulamentos actuais em torno das chamadas “licenças de Alojamento Local (AL)”. Em 2023 e 2024, Portugal introduziu alterações significativas que afectam tanto os novos como os actuais titulares de licenças.
Aqui encontrará as alterações mais importantes e o que significam para os proprietários de imóveis.

O que é uma licença AL e porque é que é importante?

A licença AL permite que os imóveis sejam legalmente alugados a turistas. É essencial para evitar consequências legais e fiscais. As licenças AL existem desde 2014 e foram introduzidas para criar uma regulamentação clara para os alugueres de curta duração, que se tinham tornado cada vez mais importantes. Os pontos mais importantes na altura foram

• Introdução de uma obrigação de registo para as empresas de AL junto dos municípios.
• Definição de diferentes tipos de AL (por exemplo, apartamentos, hostels, quartos de hóspedes).
• Cumprimento das normas de segurança e higiene.
• Limitar a capacidade por estabelecimento a nove quartos e um máximo de 30 hóspedes.

Devido à expansão do turismo em Portugal e, por conseguinte, também do mercado de AL, bem como às críticas crescentes - particularmente em cidades como Lisboa e Porto - o governo introduziu regulamentos mais rigorosos em 2018. Foi o caso, por exemplo, das associações de moradores. Os vizinhos dos prédios de apartamentos passaram a ter o direito de rejeitar operações de AL se conseguissem reunir dois terços dos votos dos condóminos. Além disso, os proprietários tiveram de fornecer informações pormenorizadas sobre as suas actividades, incluindo dados sobre pessoas de contacto e seguros.

Após um período mais calmo nos anos seguintes, Portugal enfrenta cada vez mais desafios crescentes no sector da habitação. Os preços dos imóveis e das rendas, sobretudo em cidades como Lisboa e Porto, continuaram a aumentar e os custos da habitação tornaram-se incomportáveis para muitos. Além disso, o turismo e o aumento do alojamento local conduziram a um declínio das ofertas de arrendamento de longa duração. Muitas famílias estão a lutar para encontrar habitação a preços acessíveis, enquanto os imóveis vagos permanecem sem utilização.

Em 2023, foi então adotado o programa “Mais Habitação”, que implicava intervenções de grande dimensão no sector da AL. O sector da AL perdeu muitas vantagens fiscais, como a redução das taxas do imposto sobre o rendimento. Em muitas regiões, os novos registos de empresas de AL foram temporariamente suspensos, a fim de reduzir a pressão sobre o mercado de arrendamento, e as novas licenças só foram emitidas por um período de 5 anos. Além disso, foi introduzida uma contribuição extraordinária, conhecida como taxa CEAL, para o Alojamento Local. A taxa CEAL é calculada com base em determinados coeficientes que relacionam a área do imóvel com a situação habitacional local. Deveria ser aplicada uma taxa extraordinária de 15 por cento à respectiva base de incidência. No entanto, após uma mudança de governo em 2024, as regras mais rigorosas foram novamente flexibilizadas. A contribuição extraordinária foi igualmente abolida com efeitos retroactivos a 31 de dezembro de 2023.

As alterações mais importantes em 2024

No dia 1 de novembro de 2024, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 76/2024, que estabelece novas regras para alojamentos local para turístas em Portugal. O objetivo da reforma é criar um equilíbrio entre o mercado imobiliário e a utilização turística, apoiar os jovens no acesso à habitação e promover a sustentabilidade do sector imobiliário. As alterações mais importantes em resumo:

1. Revogação de algumas medidas anteriores:

Provavelmente, a alteração mais significativa é a revogação do artigo 19.º da lei “Mais Habitação”, que anteriormente restringia os novos registos AL. A partir de 1 de novembro de 2024, os novos registos AL voltarão a ser permitidos em todo o país, com exceção de algumas zonas de conflito. Estas incluem Lisboa, onde continuam a aplicar-se restrições a novos registos. Além disso, a obrigação de renovar a licença AL por cinco anos e a eliminação automática dos registos inactivos deixarão de se aplicar.

Mesmo que isto pareça muito positivo à primeira vista, não deve esperar muito tempo para se registar, uma vez que as cidades e os municípios podem agora emitir os seus próprios regulamentos e restringir os alugueres turísticos e determinar zonas de conflito. Nas regiões com mais de 1.000 empresas AL registadas, deverá ser tomada uma decisão no prazo de um ano sobre a sua aplicação. Pode também ser nomeado um mediador AL para resolver conflitos entre residentes, senhorios e vizinhos. As suas funções incluem o tratamento de queixas, a formulação de recomendações e a elaboração de guias de boas práticas.

2. Registo simplificado

O requisito de sazonalidade para o AL em residências principais (máximo de 120 dias) deixará de se aplicar. Isto significa que os proprietários de imóveis podem agora explorar os seus AL durante todo o ano, sem restrições quanto ao número de dias em que podem estar abertos. As pousadas em blocos de apartamentos continuam a necessitar da autorização da assembleia de condóminos. O período durante o qual os municípios podem levantar objecções aos registos foi alargado - de 10 para 60 dias ou 90 dias nas chamadas “zonas restritas”.

3. Transmissibilidade das licenças

As licenças AL passam a ser transmissíveis, mesmo em caso de mudança de operador ou de venda do imóvel, o que anteriormente levava à caducidade da licença. As licenças permanecem válidas e podem ser transferidas, exceto em zonas de conflito com regulamentos diferentes. Isto facilita a flexibilidade dos proprietários e permite a transferência da licença aquando da venda de apartamentos ou moradias.

4. Motivos alargados para revogação de licença

As autarquias podem revogar os registos AL, por exemplo, por falta de seguro, perturbações repetidas da paz ou utilização não autorizada em zonas restritas. Se uma licença for revogada, a utilização AL da propriedade é proibida durante um período máximo de cinco anos. O titular da licença tem o direito de se defender e a duração da revogação é limitada a um máximo de cinco anos.

5. Transparência

As informações pormenorizadas sobre os estabelecimentos AL registados - incluindo a capacidade, os dados de propriedade e o estatuto de seguro - são agora publicadas no sítio Web do Turismo de Portugal:

https://rnt.turismodeportugal.pt/RNT/Pesquisa_AL.aspx

6. Limitação da capacidade

A capacidade máxima por estabelecimento AL continua a ser de nove quartos, mas o número de hóspedes foi reduzido de 30 para 27. São permitidas camas adicionais, tais como camas dobráveis ou camas extraíveis, desde que não excedam 50% do número fixo de camas e que o alojamento esteja equipado em conformidade.

Regulamentos fiscais importantes para a venda de um imóvel AL

Se é proprietário de um imóvel com licença AL e gere a atividade pessoalmente como empresário em nome individual, o prazo de 3 anos continua a ser válido. Isto significa que deve cessar a atividade de arrendamento e esperar 36 meses antes de vender para beneficiar das regras fiscais normais. No entanto, se a venda for efectuada durante a exploração do AL ou nos 36 meses seguintes à cessação da atividade, nenhuma despesa pode ser deduzida do imposto sobre as mais-valias e o imposto incidirá sobre 95% da mais-valia realizada em resultado da diferença entre o valor de compra e o valor de venda do imóvel. Esta regra pode ter um impacto financeiro significativo, pelo que deve ser tida em conta no planeamento de uma venda.

Conclusão

Desde a introdução do regime AL em 2014, a regulamentação tomou uma direção clara: do boom inicial e da promoção do turismo para uma maior regulamentação e um melhor equilíbrio entre o turismo e a utilização residencial de longa duração. As reformas reflectem a crescente pressão sobre o mercado da habitação em Portugal, em particular nas grandes cidades e nos pontos turísticos. Os novos regulamentos têm por objetivo tornar o mercado mais transparente, mais justo e mais sustentável.

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