Comprar imóvel em Portugal: o que é necessário e como funciona o processo de compra?

A compra de um imóvel em Portugal é atractiva para muitos investidores estrangeiros e particulares. O país atrai pelo seu clima mediterrânico, economia estável e condições fiscais favoráveis. O Algarve, em particular, goza de grande popularidade. Mas que passos são necessários para comprar um imóvel com segurança e sucesso em Portugal? Esta publicação do blogue fornece um guia completo sobre o processo de compra em Portugal, com especial destaque para o Algarve.

1. Porquê investir em Portugal?

Portugal oferece condições ideais para compradores e investidores imobiliários. A economia estável do país contribui para um aumento contínuo do valor dos imóveis. Para além dos aspectos financeiros, Portugal oferece uma elevada qualidade de vida: um clima agradável com muito sol, um estilo de vida descontraído, uma excelente gastronomia e Portugal é também um dos países mais seguros do mundo, o que faz com que valha particularmente a pena viver neste país.

Regiões como o Algarve, Lisboa, Porto e Madeira são particularmente populares. Oferecem oportunidades atractivas tanto para proprietários como para investidores - seja para uso pessoal ou para arrendamento. Nos últimos dez anos, os preços dos imóveis no Algarve aumentaram em média 8% ao ano, o que demonstra a estabilidade e a atratividade do mercado.

Outro fator importante é a industria turística florescente, que também está a impulsionar a procura de propriedades de férias. Muitos compradores estão a aproveitar a oportunidade de combinar o seu retiro privado com um lucrativo aluguer de férias, obtendo assim um retorno atrativo.

Portugal combina estabilidade económica, uma elevada qualidade de vida e fortes perspectivas de investimento - uma combinação que o torna um dos mercados imobiliários mais procurados na Europa a longo prazo.

2. As etapas mais importantes na comprar de um imóvel

2.1 Pedir de um Número de Identificação Fiscal (NIF)

Antes de efetuar uma compra, é essencial requerer um Número de Identificação Fiscal (NIF). Este número é necessário para todas as transacções fiscais e legais. O NIF pode ser solicitado pessoalmente numa repartição de finanças portuguesa ou através de um representante fiscal em Portugal. Na prática, este representante é geralmente um advogado ou um contabilista. É ainda possível efetuar o pedido online através do representante fiscal, de modo a que o requerente não necessite de estar presente em Portugal.

Uma vez que o número de identificação fiscal é emitido pouco tempo depois da apresentação do pedido - no caso de atendimento pessoal diretamente na marcação e, segundo a experiência, dentro de cerca de dois dias úteis no caso de pedidos online - esta etapa também pode ser realizada em paralelo com as etapas seguintes. No entanto, o NIF deve estar disponível, o mais tardar, aquando da celebração do Contrato Promessa Compra e Venda (2.4).

2.2 Escolher o imóvel certo

A escolha do imóvel certo é um passo crucial no processo de compra. Em função dos seus objectivos, devem ser tidos em conta factores como a localização, o estado, o orçamento, as opções de utilização e o potencial futuro de valorização. Um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a encontrar a propriedade certa e também a apontar possíveis riscos ocultos. Ao combinar a experiência de um agente imobiliário com a comodidade dos sistemas online, pode procurar eficazmente imóveis que satisfaçam os seus requisitos e preferências.

Na Ocean Horizon, esclarecemos os seus desejos e necessidades numa reunião inicial, de modo a podermos criar um perfil de pesquisa claro para encontrar o melhor imóvel para si. Graças a uma combinação de anúncios diretos e de cooperação com parceiros, seleccionamos cuidadosamente os imóveis que correspondem ao seu perfil de pesquisa e coordenamo-los consigo. Organizamos visitas personalizadas, com um calendário eficaz baseado nas suas necessidades. Ao contrário de outros países da Europa, os agentes imobiliários em Portugal trabalham em estreita colaboração e partilham a comissão, que é suportada exclusivamente pelo vendedor. Isto significa que, com um agente imobiliário, tem acesso a quase todas as propriedades disponíveis no Algarve. Mesmo que encontre uma propriedade na Internet, nós organizamos a visita por si. Connosco, poupa tempo e energia e beneficia da nossa experiência local, sem qualquer custo para si, enquanto comprador.

Se ainda não tem a certeza de onde quer viver no Algarve, não hesite em ler o nosso post no blog "Os melhores lugares para comprar imóveis no Algarve: qual é o lugar certo para mim? O seu guia completo de Este a Oeste": https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/melhores-lugares-imobiliaria-algarve-guia/87679

Para obter uma visão mais profunda do mercado imobiliário atual e dos preços por metro quadrado no Algarve, recomendamos também o seguinte post do blog "Imobiliário no Algarve de Portugal: preços e regiões populares para os compradores num relance":
https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/precos-da-propriedade-algarve-portugal-regioes-populares/77862

2.3 Fazer uma Oferta

Depois de encontrar o imóvel certo, entra em negociações e chega a acordo sobre as condições da transação. O seu agente imobiliário discutirá o assunto consigo, apresentará a sua proposta ao vendedor e esforçar-se-á por chegar a um acordo. Os elementos de uma proposta incluem o preço de compra, o momento da compra (prazo para o contrato preliminar e o contrato notarial), as condições de pagamento, o inventário e outras caraterísticas especiais.

2.4 Revisão legal e Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Se se chegar a um acordo, um advogado deve efetuar uma análise profunda da situação legal do imóvel. Isto implica a verificação dos direitos de propriedade, das dívidas existentes e da conformidade com o direito de construção. Esta segurança jurídica protege-o de problemas inesperados. Durante o controlo, serão analisados, nomeadamente, os seguintes documentos:

• Certidão Permanente: Extrato do registo predial que indique o atual proprietário e eventuais ónus.
• Caderneta Predial: Extrato de registro fiscal com informações sobre o imóvel.
• Licença de Utilização: Licença de uso confirmando que o edifício está em conformidade com os regulamentos de construção.
• Ficha Técnica de Habitação: Ficha técnica com informações construtivas (para edifícios construídos após 2004).

Um ponto decisivo na vistoria é o esclarecimento de dívidas ou ónus existentes. Um imóvel pode estar onerado com hipotecas, dívidas fiscais pendentes ou mesmo contratos de arrendamento em vigor. Se não verificar cuidadosamente estes pontos, pode, inadvertidamente, ser responsável pelas dívidas antigas do vendedor.

Especialmente no caso de imóveis mais antigos, pode valer a pena considerar a possibilidade de contratar um inspetor independente para examinar a estrutura do edifício para detetar defeitos.

Após o controlo jurídico, é normalmente celebrado um CPVC em Portugal. Este contrato assegura a transação de ambas as partes. Indica o vendedor, o comprador, o imóvel, as modalidades de compra negociadas e alguns aspectos legais, por exemplo, o direito de preferência.

Em regra, um sinal de 10-30% do preço de compra é efectuado aquando da assinatura do CPCV. O comprador deve estar ciente de que perderá este depósito se desistir da compra após a assinatura. Por outro lado, se o vendedor não cumprir o contrato, por exemplo, se não vender o imóvel ao comprador, deve devolver o dobro da caução ao comprador.

Saiba mais sobre o tema "O contrato promessa de compra e venda em Portugal: segurança e transparência na compra de um imóvel" aqui: https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/portugal-cpcv-contrato-promessa-de-compra-e-venda-compra-de-um-imovel/81405

Neste contrato, é frequentemente acordado que a escritura pública será celebrado dentro de 3 meses. Naturalmente, este prazo pode ser negociado individualmente. Os prazos mais curtos podem ser um incentivo para os vendedores nas negociações. No caso de um novo projeto de construção, o tempo até à celebração do contrato notarial depende do progresso da construção, sendo também comum o pagamento de outras etapas. Neste caso, o contrato notarial só pode ser celebrado quando a propriedade estiver concluída, aceite pelas autoridades locais e as respectivas licenças tiverem sido obtidas.

2.5 Conclusão em cartório notarial (Escritura Pública de Compra e Venda)

O contrato de compra e venda é assinado na presença de um notário. O seu advogado acompanhá-lo-á ou poderá mesmo efetuar esta diligência sem a sua presença, se estiver autorizado a fazê-lo.
No entanto, o contrato só será assinado após o pagamento do preço de compra restante, sob a forma de cheque, no ato notarial, e o pagamento dos impostos (imposto de sisa e imposto de selo). Em caso de financiamento, um representante do banco estará presente e entregará o cheque ao vendedor. Uma vez pagas as taxas, a propriedade é oficialmente registada no registo predial. Tudo isto é feito no momento da marcação notarial ou da inscrição no registo predial. Os únicos documentos exigidos ao comprador são um passaporte ou bilhete de identidade válido e um número de identificação fiscal (NIF).

É igualmente exigido um documento de identificação do vendedor. No que diz respeito ao imóvel, são necessários os documentos já verificados previamente, tais como um extrato do registo predial para confirmar os direitos de propriedade, etc. Se o imóvel estiver situado num complexo residencial, é necessário confirmar que todas as taxas foram pagas até à data e que não existem dívidas para com a administração. O imposto predial anual também deve ser pago. Regra geral, é utilizado um modelo de contrato para o contrato notarial, que tem um âmbito mais reduzido do que o CPCV de compra e venda, uma vez que todas as caraterísticas especiais negociadas são esclarecidas no CPCV e, normalmente, já foram completamente cumpridas aquando do contrato notarial.

2.6 Registo da eletricidade, da água e eventualmente do gás

Após a escritura notarial, a eletricidade, a água e, eventualmente, o gás devem ser registados em seu nome. Se necessitar de ajuda, este registo é frequentemente efectuado pelos advogados nomeados como última etapa do processo. Em alternativa, os agentes imobiliários também podem prestar apoio.

3. Custos e impostos na compra de imóveis

Ao comprar um imóvel em Portugal, os compradores não devem considerar apenas o preço de compra, mas também os custos adicionais. Estes incluem o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que varia consoante o tipo de imóvel e o preço de compra. O imposto de selo de 0,8% do preço de compra também não deve ser ignorado. Os encargos legais, notariais e de registo predial ascendem geralmente a cerca de 1-2% do preço de compra. Após a compra, deve ser pago um imposto anual sobre o património (IMI), que se baseia no valor do imóvel determinado pela administração fiscal (não há qualquer relação com o preço de compra). Este imposto é pago pela pessoa que está registada como proprietária no registo predial em 31 de dezembro. Além disso, os compradores devem prever reservas para seguros e manutenção regular. Se quiser saber mais sobre este assunto, temos uma descrição detalhada no nosso blog "Os custos e impostos na compra de imóveis em Portugal em 2025": https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/custos-adicionais-de-compra-imoveis-portugal/79316

4. Financiamento e hipotecas

Os compradores estrangeiros têm a possibilidade de contrair um empréstimo hipotecário em Portugal. A maioria dos bancos financia entre 60 e 80 % do preço de compra. As taxas de juro e as condições variam consoante a capacidade de crédito do comprador e as diretrizes de cada banco. Uma boa preparação, incluindo todos os documentos necessários, tais como comprovativos de rendimentos e de solvabilidade, facilita muito o pedido de financiamento.

5. Custo de vida em Portugal

Além do custo do imóvel, os compradores também devem levar em consideração o custo de vida geral. Portugal é considerado um dos países mais baratos da Europa Ocidental. No nosso artigo "Quanto custa a vida em Portugal? Uma visão geral do custo de vida no Algarve em 2025", listamos os itens individuais para lhe dar uma boa visão geral: https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/custo-de-vida-portugal-algarve/88350

6. Apoio de especialistas

Uma compra de propriedade bem sucedida em Portugal requer um planeamento cuidadoso e a cooperação de profissionais experientes. Agentes imobiliários, advogados e consultores fiscais ajudam a ultrapassar os obstáculos legais e burocráticos e fazem com que o processo de compra decorra sem problemas. Quem confia no apoio de profissionais poupa tempo, evita riscos e pode contar com uma transação transparente e segura.

O Algarve, em particular, é uma das regiões mais atractivas para os compradores de imóveis - seja para uso próprio ou como investimento. Com um agente imobiliário experiente, um advogado experiente e, opcionalmente, o financiamento correto, a compra pode ser concluída de forma eficiente e sem complicações.

Precisa de ajuda para comprar uma propriedade em Portugal? Contacte-nos - teremos todo o gosto em ajudá-lo!

7. Checklist para compra de um imóvel em Portugal

Uma abordagem estruturada facilita o processo de compra. Esta lista de verificação ajudá-lo-á a acompanhar todos os passos importantes, alguns dos quais devem ocorrer em paralelo:

✅ Identificar o orçamento, obter “simulações de financiamento” básicas, se necessário
✅ Encontrar o imóvel certo e negociar as condições de compra
✅ Solicitar um Número de Identificação Fiscal (NIF)
✅ Deixar verificar a situação legal do imóvel e celebrar um contrato preliminar (CPCV))
✅ Formalizar o financiamento bancário, se necessário
✅ Assinar a escritura no notário e providenciar a inscrição do imóvel no registo predial
✅ Registar eletricidade, água, gás

Com uma boa preparação e o apoio de especialistas experientes, comprar um imóvel em Portugal é seguro e sem complicações.