Rentabilidade do investimento para uma casa de férias no Algarve: custos, impostos e cálculos explicados de forma simples

Está a planear um investimento imobiliário no Algarve? A popularidade da região como destino de férias e a forte procura de propriedades de férias tornam um investimento particularmente atrativo. Mas como calcular o rendimento de uma casa de férias no Algarve, e que custos e aspetos fiscais devem ser tidos em conta? Nesta postagem do blog, você terá uma visão abrangente de todos os fatores relevantes para iniciar seu investimento bem informado.

1. Do lado da renda: renda de aluguel por meio de aluguel de curto prazo

1.1 Flutuações sazonais

Os rendimentos de arrendamento no Algarve são altamente sazonais. Na alta temporada, de junho a setembro, os apartamentos de férias geralmente podem obter aluguéis diários significativamente mais altos do que na baixa temporada.
Por exemplo, para um apartamento com dois quartos, dependendo da localização e do equipamento, são possíveis cerca de 180 – 300 € por noite na época alta e cerca de 75 – 110 € por noite na época baixa. Um cenário realista deve ter em conta a taxa média de ocupação por ano, que no Algarve se situa na faixa dos cerca de 65% para o arrendamento de férias. Isso significa que um apartamento pode ser alugado em 237 dias dentro de um ano. No entanto, em áreas ou resorts particularmente populares, a ocupação também pode ser significativamente maior. Por exemplo, a taxa média de ocupação do AirBnB em Lagos nos últimos três anos foi em média de 74%.

1.2 Aluguel de longo prazo como alternativa ou suplemento

Além dos aluguéis de curto prazo, os aluguéis de longo prazo podem ser uma alternativa ou complemento atraente, especialmente na baixa temporada como o chamado "aluguel de inverno" ao longo de vários meses. Aposentados ou nômades digitais, em particular, costumam procurar essas opções. Os aluguéis mensais para aluguéis de longo prazo para apartamentos de dois quartos variam em média entre € 1.500 e € 2.500, mais custos de água e eletricidade, dependendo da localização e das comodidades. Uma combinação de aluguéis de curto e longo prazo pode ajudar a utilizar a propriedade de maneira ideal ao longo do ano e gerar renda regular.

1.3 Grupo-alvo e marketing

A escolha do grupo-alvo tem influência direta na receita potencial. As propriedades de luxo atraem principalmente turistas ricos, enquanto os apartamentos menores são ideais para famílias ou casais. Plataformas como Airbnb e Booking.com desempenham um papel central no marketing. Esses dois portais estão entre os mais populares do mundo. No entanto, plataformas menores também podem ser uma opção.

As comissões de corretagem dos portais de reservas variam e geralmente ficam entre cerca de 3% e 16% dos ganhos do anfitrião. Devido à alta popularidade e orientação internacional do Airbnb e do Booking.com, muitas vezes é suficiente estar presente em apenas uma dessas plataformas.

2. Do lado dos custos: despesas contínuas e pontuais

2.1 Custos de aquisição

Na compra de uma casa de férias, são incorridos os seguintes custos pontuais:

• Preço de compra do imóvel: Varia muito no Algarve dependendo da localização (2.000€ a 7.000€/m²).
• Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT): Graduado progressivamente, entre 1% e 7,5% do preço de compra.
• Custos notariais e inscrição no registo predial: Cerca de € 1.000 a € 2.000.
• Imposto de selo: 0,8% do preço de compra
• Honorários advocatícios: aprox. 1 – 1,5% do preço de compra

A comissão do agente imobiliário é dispensada para o comprador, pois em Portugal o vendedor assume a comissão.
Sobre o assunto dos custos auxiliares de compra, leia também o nosso post detalhado no blog "Custos acessórios: Impostos e taxas na compra de imóveis em Portugal em 2024" para obter informações detalhadas e atualizadas sobre os custos pontuais e contínuos na compra de um imóvel.

2.2 Custos de funcionamento

• Gestão de Propriedades: Se você não quiser gerenciar sua propriedade por conta própria, esses serviços geralmente incluem limpeza ao trocar de cama, lavar roupa de cama e toalhas, gerenciar reservas, check-in e check-out e comunicação com os hóspedes. Esses serviços normalmente custam de 25% a 35% da receita de aluguel.
• Manutenção: Cerca de 0,5 - 1% do valor da propriedade por ano.
• Imposto sobre Imóveis (IMI): 0,3% a 0,45% do valor cadastral do imóvel.
• Seguros: Seguro de construção e seguro de responsabilidade civil (aprox. 300-600 €/ano).
• Taxas comunitárias (para apartamentos em resorts de férias): Varia de acordo com o complexo (€ 50-500/mês).
• Eletricidade e água: Os custos rondam os 50 – 200 € por mês. No entanto, no caso de aluguéis de longo prazo, esses custos geralmente são suportados pelos inquilinos.

3. Aspetos fiscais em Portugal

Portugal tem regimes fiscais especiais para proprietários de imóveis, especialmente para arrendamento de férias.

3.1 Imposto de Renda (IRS)

A renda do aluguel é tributável. Uma abordagem de taxa fixa é geralmente usada para aluguéis de curto prazo. Para não residentes fiscais em Portugal, isso é 28% de 35% do faturamento líquido do aluguel, os outros 65% não são tributados. No entanto, se for residente fiscal em Portugal, ou se optar pelo procedimento de tributação regular, os rendimentos do alojamento local são considerados rendimentos comerciais e, portanto, estão sujeitos a taxas progressivas de imposto sobre o rendimento em função do rendimento total.

3.2 Imposto sobre o valor acrescentado (IVA)

Os aluguéis de curto prazo estão isentos de IVA sob certas condições. No entanto, um volume de negócios mais elevado (superior a 15.000 euros por ano, válido a partir de 2025) pode resultar numa obrigação de IVA. Neste caso, porém, o IVA é de apenas 6%.

4. Rendimento bruto e líquido: Qual é a diferença?

Um aspecto importante no cálculo dos rendimentos é a distinção entre rendimentos brutos e líquidos.

4.1 Rendimento bruto

O rendimento bruto é calculado como a receita anual de aluguel em relação ao preço de compra do imóvel, sem levar em consideração os custos.
A fórmula é:

Exemplo: Suponha que um imóvel custa € 500.000 e gera uma renda anual de € 40.000:

Rendimento bruto = (€ 40.000 / € 500.000) x 100 = 8%

4.2 Rendimento líquido

O rendimento líquido, por outro lado, leva em consideração todos os custos operacionais e encargos tributários. Dá uma imagem mais realista da rentabilidade real.
A fórmula é:

Exemplo: Com um custo total de € 20.000 e impostos de € 3.920, o lucro líquido é o seguinte:

Rendimento líquido = ((€ 40.000 - € 20.000 - € 3.920) / € 500.000) x 100 = 3,22%

Por que a distinção é importante?

O rendimento bruto é adequado para uma comparação rápida de propriedades, enquanto o rendimento líquido é crucial para o planejamento de longo prazo e avaliação da lucratividade. Os investidores devem ter ambos os valores em mente para tomar decisões informadas.

5. Rendimentos médios no Algarve e em Portugal

Relatórios de mercado recentes e especialistas estimam que os rendimentos brutos no Algarve se situem em média entre 5% e 8%. Estes valores variam consoante a localização, equipamento e grupo-alvo do imóvel. Por exemplo, propriedades de alta qualidade em localizações privilegiadas, como Lagos, Albufeira e Vilamoura, atingem até 8% e propriedades médias em áreas menos turísticas em torno de 5% a 6%.

Para Portugal como um todo, os rendimentos brutos em grandes cidades como Lisboa e Porto são frequentemente semelhantes ou ligeiramente mais altos, geralmente entre 5% e 9%, já que a demanda por imóveis para aluguel aqui é consistentemente alta. As áreas menos turísticas ou rurais, por outro lado, alcançam rendimentos mais baixos de cerca de 3% a 5%.

6. Com que rendimento vale a pena o investimento?

Se um investimento vale a pena depende dos objetivos e circunstâncias individuais do investidor. No entanto, existem valores de diretrizes.

6.1 Rendimento mínimo como guia

Muitos especialistas recomendam que o rendimento bruto seja de pelo menos 4% a 6% para considerar uma propriedade um investimento lucrativo. Isso geralmente cobre custos contínuos e pequenas flutuações de mercado. Com um rendimento bruto abaixo de 4%, o investimento costuma ser arriscado, a menos que você especule sobre um forte aumento no valor do imóvel.

Um rendimento líquido de 3% ou mais costuma ser considerado uma boa meta porque já leva em consideração os custos e impostos contínuos.

6.2 O que significa "recompensar"?

O rendimento por si só não é o único critério para saber se um investimento faz sentido. Outros fatores que devem ser incluídos nas considerações são os seguintes:

• Valorização do valor e proteção contra a inflação: O imobiliário no Algarve tem aumentado em valor numa média de 8% ao ano nos últimos 10 anos. Se sua propriedade estiver localizada em uma localização privilegiada em uma região turística de ponta, o aumento no valor pode tornar o rendimento ainda mais atraente. Além disso, uma propriedade oferece proteção contra a inflação.
• Potencial de longo prazo: Por exemplo, por meio de medidas de infraestrutura planejadas na área.
• Objetivos de longo prazo: Você está planejando usar a propriedade mais tarde ou passá-la para seus filhos? Tais fatores também podem afetar a lucratividade.

7. A localização: um critério decisivo

Como já mencionado, a localização é crucial para que as propriedades de férias gerem maior renda. Mas o que faz uma boa localização?

• A visão: Um apartamento ou quarto com vista para o mar garante uma renda maior.
• Orientação: Uma varanda ou jardim voltado para sul ou sudoeste para muita luz do dia e boa luz solar é o ideal.
• A infraestrutura desempenha um papel central na atratividade de uma propriedade de férias. Uma boa acessibilidade de lojas, restaurantes e atividades de lazer é essencial. Especialmente no Algarve, a proximidade de praias, pontos turísticos e atividades desportivas, como campos de golfe, centros de desportos aquáticos ou instalações de ténis, são uma vantagem significativa. Parques de diversões ou zoológicos na área também podem aumentar o valor de uma propriedade. Uma infraestrutura de alta qualidade não só garante uma maior qualidade de vida aos hóspedes, mas também contribui para uma melhor ocupação.

8. Tamanhos populares e tipos de propriedades para propriedades de férias

A escolha do tamanho correto do objeto depende do grupo-alvo. Apartamentos com idealmente um a dois quartos, adequados para casais e famílias (menores), são particularmente populares. Além disso, as casas com piscina e jardim próprios são igualmente populares para famílias ou grupos. Moradias geminadas ou moradias geminadas são uma alternativa mais acessível às moradias isoladas que ainda oferecem conforto e espaço. Se o apartamento estiver localizado em um complexo turístico com piscina e playground e outras comodidades, é claro que isso também aumenta a atratividade.

9. Cálculo de rendimento: um exemplo

Digamos que você compre uma casa de férias por € 500.000 em um local popular perto do mar.

Receitas:

Ocupação média: 237 dias/ano
Aluguer médio diário: 170€/noite

Renda anual: 40.290 €

Custos anuais contínuos:

Comissão da plataforma de reservas (por exemplo, AirBnB 3%): € 1.208,70

Gestão de Imóveis (25%): 10.072,50€

Manutenção (0,5%) : 2.500 €

Imposto predial (0,375%): 1.875 €

Seguro: 400 €

Taxas comunitárias: 3.000 €

Eletricidade e água: € 1.500

Custo total: 20.556,20 €

Lucro líquido antes de impostos: € 40.290 - € 20.556,20 = € 19.733,80

Carga tributária: 35% do rendimento tributável: 40.290€ x 0,35€ = 14.101,50€

Taxa de imposto: 28% (média) ⇒ € 14.101,50 x 0,28 = € 3.948,42

Lucro líquido após impostos: € 19.733,80 - € 3.948,42 = 15 785,38 €

Rendimento:

Rendimento bruto = (€ 40.290 / € 500.000) x 100 = 8%

Rendimento líquido = (€ 15.785,38 / € 500.000) x 100 = 3,16%

10. Conclusão: Vale a pena um apartamento de férias no Algarve?

Investir numa casa de férias no Algarve pode oferecer um retorno atrativo do investimento, especialmente se for estratégico e adquirir um imóvel num local procurado. No entanto, o cálculo exato das receitas, custos e encargos fiscais é essencial para avaliar realisticamente a lucratividade.

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