O contrato promessa de compra e venda em Portugal: segurança e transparência na compra de um imóvel

Comprar uma casa ou um apartamento em Portugal é uma decisão importante que exige uma preparação e um planeamento cuidadosos. Em Portugal, é habitual celebrar um contrato promessa de compra e venda (CPCV) antes da escritura pública, do contrato de compra e venda definitivo. Neste artigo do blogue, gostaríamos de discutir as razões para a utilização de um contrato promessa de compra e venda, delinear as suas vantagens e desvantagens e fornecer uma visão sobre práticas semelhantes noutros países.
Além disso, esclarecemos as questões mais frequentes relacionadas com o CPCV.

O que é o chamado "contrato promessa de compra e venda" (CPCV)?

O contrato promessa de compra e venda é um documento juridicamente vinculativo que estabelece os termos do futuro contrato de compra e venda de um imóvel. É celebrado entre o comprador e o vendedor e serve de salvaguarda e garantia para ambas as partes antes da assinatura do contrato de compra e venda definitivo (Escritura). O contrato preliminar de compra e venda é uma prática generalizada em Portugal e é utilizado na maioria das transacções imobiliárias. Devido à segurança jurídica e financeira que oferece, a maioria dos compradores e vendedores opta por esta abordagem. É quase a norma, especialmente para as aquisições de imóveis maiores e mais caros. No entanto, a assinatura de um CPCV não é obrigatória.
Normalmente, é o advogado do comprador que prepara o CPCV. Este efectua previamente toda a pesquisa jurídica sobre o imóvel em questão. Assim, garante que o imóvel não tem quaisquer encargos ou dívidas pendentes.

Vantagens e desvantagens do CPCV

Vantagens:

• Segurança jurídica: O contrato promessa de compra e venda oferece segurança jurídica a ambas as partes. Garante que o vendedor não vende o imóvel a outra parte interessada e que o comprador se compromete a comprar o imóvel. Isto minimiza o risco de desistência da transação.

• Condições claras: O contrato promessa de compra e venda estabelece antecipadamente todos os pormenores e condições importantes da compra, incluindo o preço de compra, as condições de pagamento e a data prevista para a conclusão final do contrato de compra e venda.

• Ganhar Tempo para:

• Financiamento: Para o comprador, o contrato promessa de compra e venda ainda oferece a oportunidade de organizar / finalizar o financiamento à sua vontade e de tratar de um empréstimo, se necessário.
• Inspeções Formais: O comprador / o advogado tem tempo para efetuar todas as verificações necessárias acerca do imóvel.
• Conclusão da obra: Além disso, um imóvel que ainda está em construção, por exemplo, poderia ser concluído neste período.

Desvantagens:

• Obrigação legal: Ambas as partes estão legalmente vinculadas, o que significa que a desistência pode ter sérias consequências financeiras e legais.

• Sinal: É necessário pagar um sinal, que será perdida se o contrato for cancelado por motivo do comprador.

• Tempo necessário: O processo pode ser mais moroso, uma vez que existem condições adicionais a resolver antes da assinatura da escritura no notário.

O que acontece se uma das partes quebrar o contrato de compra e venda?

Apesar da boa intenção entre ambas as partes, por vezes podem ocorrer situações e alterações imprevisíveis. Por exemplo, o comprador não consegue obter a aprovação de um empréstimo dentro do prazo estipulado no contrato de compra e venda ou há atrasos do lado do vendedor durante a construção de um imóvel, pelo que o prazo de conclusão não é cumprido. Se uma das partes violar o contrato promessa de compra e venda e se as condições não podem ser negociadas novamente, tal pode ter consequências jurídicas e, sobretudo, financeiras. Regra geral, o comprador perde o seu depósito em caso de incumprimento do contrato. Se o vendedor violar o contrato, deve reembolsar ao comprador o dobro da caução.

Qual é a entrada habitual?

O sinal situa-se geralmente entre 10% e 30% do preço de compra. No entanto, o montante exato pode variar e é especificado no contrato promessa de compra e venda, incluindo o prazo de pagamento.

O CPCV pode ser ajustado?

Sim, o CPCV pode ser adaptado para ter em conta as condições e requisitos específicos de ambas as partes. É aconselhável consultar um advogado para garantir que todos os pontos importantes são abrangidos e que o contrato é juridicamente vinculativo.

Quanto tempo demora normalmente entre o CPCV e à escritura?

O período de tempo entre o contrato CPCV e a escritura pode variar, mas normalmente são entre 30 e 90 dias. Este período permite que ambas as partes façam todos os preparativos necessários, tais como a finalização de financiamento e a realização de inspecções da documentação ou a organização da mudança, uma vez que a propriedade é transferida com o contrato de compra e venda efetivo (escritura).

O que deve constar no CPCV?

Um CPCV abrangente deve conter os seguintes pontos:

• Informações completas sobre o comprador e o vendedor, como nome, endereço, estado civil, detalhes de contato e o NIF
• Descrição do imóvel (localização, dados oficiais do imóvel, etc.)
• Preço de compra e condições de pagamento
• Montante e data de pagamento do sinal
• Data de celebração da escritura
• Acordos sobre quaisquer cláusulas, como direitos de rescisão
• Sanções especiais em caso de incumprimento do CPCV
• Data, local e assinatura de ambas as partes

Práticas semelhantes em outros países

Existem também práticas semelhantes ao CPCV em Portugal noutros países:

• França: A "Compromis de Vente" é comparável ao CPCV português e oferece segurança jurídica semelhante.

• Itália: O "Contratto Preliminare" é um CPCV que estabelece os termos do contrato de compra final.

• Espanha: Aqui há o "Contrato de Arras", que serve como um CPCV e inclui um depósito que pode ser perdido em caso de quebra de contrato.

O contrato promessa de compra e venda é um instrumento fundamental no mercado imobiliário português. Não só proporciona segurança jurídica e transparência, como também serve para estabelecer todas as condições contratuais de forma clara e numa fase precoce. Este facto é particularmente importante para minimizar potenciais riscos e garantir o bom desenrolar do processo de compra. Apesar de algumas desvantagens potenciais, as vantagens superam claramente as desvantagens para a maioria dos compradores e vendedores.
Se pretende adquirir um imóvel em Portugal, é aconselhável analisar cuidadosamente o contrato promessa de compra e venda e procurar a assistência de um advogado experiente. Este poderá ajudá-lo a compreender todos os pormenores, a reconhecer os riscos potenciais e a garantir a proteção dos seus interesses durante todo o processo de transação.