Rendite einer Ferienwohnung an der Algarve: Kosten, Steuern und Berechnung einfach erklärt

Planen Sie eine Immobilieninvestition an der Algarve? Die Beliebtheit der Region als Urlaubsziel sowie die starke Nachfrage nach Ferienimmobilien machen eine Investition besonders attraktiv. Doch wie berechnet man die Rendite einer Ferienwohnung an der Algarve, und welche Kosten sowie steuerlichen Aspekte müssen dabei berücksichtigt werden? In diesem Blogbeitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über alle relevanten Faktoren, um gut informiert in Ihre Investition zu starten.

1. Die Einnahmenseite: Mieteinnahmen durch Kurzzeitvermietung

1.1 Saisonale Schwankungen

Die Mieteinnahmen an der Algarve sind stark saisonabhängig. In der Hauptsaison, Juni bis September, können Ferienwohnungen oft deutlich höhere Tagesmieten erzielen als in der Nebensaison.
So sind beispielsweise für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der Hauptsaison, je nach Lage und Ausstattung, ca. 180 – 300 € pro Nacht möglich und in der Nebensaison ca. 75 – 110 € pro Nacht. Ein realistisches Szenario sollte die durchschnittliche Auslastung im Jahr berücksichtigen, die an der Algarve für Ferienwohnungen im Bereich von ungefähr 65 % liegt. Dies bedeutet, dass eine Wohnung bei 365 Tagen im Jahr an 237 Tagen vermietet werden kann. In besonders beliebten Gegenden oder Resorts kann die Belegung aber auch deutlich höher ausfallen. So ist die durchschnittliche AirBnB Auslastung in Lagos in den letzten drei Jahren bei durchschnittlich 74% gewesen.

1.2 Langzeitmiete als Alternative oder Ergänzung

Neben der Kurzzeitvermietung kann die Langzeitmiete eine attraktive Alternative oder Ergänzung darstellen, insbesondere in der Nebensaison als sogenannte „Wintermiete“ über mehrere Monate. Besonders Ruheständler oder digitale Nomaden suchen oftmals nach solchen Optionen. Die monatlichen Mietpreise bei Langzeitvermietungen für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern liegen je nach Lage und Ausstattung im Durchschnitt zwischen 1.500 € und 2.500 € zuzüglich Wasser und Stromkosten. Eine Kombination aus Kurzzeit- und Langzeitvermietung kann helfen, die Immobilie über das gesamte Jahr hinweg optimal auszulasten und regelmäßige Einnahmen zu generieren.

1.3 Zielgruppe und Marketing

Die Wahl der Zielgruppe hat direkten Einfluss auf die potenziellen Einnahmen. Luxusimmobilien ziehen vor allem wohlhabende Touristen an, während kleinere Apartments ideal für Familien oder Paare geeignet sind. Für die Vermarktung spielen Plattformen wie Airbnb und Booking.com eine zentrale Rolle. Diese beiden Portale gehören zu den beliebtesten weltweit. Dennoch können auch kleinere Plattformen eine Option darstellen.

Die Vermittlungsprovisionen der Buchungsportale variieren und liegen in der Regel zwischen etwa 3 % und 16 % des Gastgeberverdienstes. Aufgrund der hohen Beliebtheit und der internationalen Ausrichtung von Airbnb und Booking.com ist es oft ausreichend, nur auf einer dieser Plattformen präsent zu sein.

2. Die Kostenseite: Laufende und einmalige Ausgaben

2.1 Erwerbskosten

Beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen folgende einmalige Kosten an:

• Kaufpreis der Immobilie: Variiert an der Algarve stark je nach Lage (2.000 bis 7.000 €/m²).
• Grunderwerbssteuer (IMT): Progressiv gestaffelt, zwischen 1 % und 7,5 % des Kaufpreises.
• Notarkosten und Grundbucheintrag: Rund 1.000 bis 2.000 €.
• Stempelsteuer: 0,8% des Kaufpreises
• Anwaltskosten: ca. 1 – 1,5 % des Kaufpreises

Die Maklerprovision entfällt für den Käufer, da in Portugal der Verkäufer die Provision übernimmt.
Lesen Sie zu dem Thema Kaufnebenkosten gerne auch unseren ausführlichen Blogbeitrag "Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Portugal", um detaillierte und aktuelle Informationen über die einmaligen und laufenden Kosten beim Immobilienkauf zu erhalten.

2.2 Laufende Kosten

• Property Management: Falls Sie Ihre Immobilie nicht selbst betreuen können, umfassen diese Dienstleistungen meist die Reinigung bei Bettenwechsel, Waschen der Bettwäsche und Handtücher, Verwaltung der Buchungen sowie Check-In und Check-Out und die Kommunikation mit den Gästen. Diese Dienste kosten in der Regel 25 % bis 35 % der Mieteinnahmen.
• Instandhaltung: Etwa 0,5 - 1 % des Immobilienwertes pro Jahr.
• Grundsteuer (IMI): 0,3% bis 0,45% des Katasterwertes der Immobilie.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung (ca. 300-600 €/Jahr).
• Gemeinschaftskosten (bei Apartments in Ferienanlagen): Variiert je nach Komplex (50-500 €/Monat).
• Strom und Wasser: Die Kosten liegen bei ca. 50 – 200 € pro Monat. Bei der Langzeitvermietung werden diese Kosten jedoch normalerweise von den Mietern getragen.

3. Steuerliche Aspekte in Portugal

Portugal hat spezielle Steuerregelungen für Immobilienbesitzer, insbesondere für Ferienvermietungen.

3.1 Einkommenssteuer (IRS)

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Bei Kurzzeitvermietungen wird in der Regel ein pauschaler Ansatz verwendet. Für Personen ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal sind dies 28 % auf 35 % des Nettoumsatzes aus der Vermietung, die anderen 65 % werden nicht besteuert. Sofern man seinen steuerlichen Wohnsitz jedoch in Portugal hat, oder man sich für das reguläre Besteuerungsverfahren entscheidet, werden die Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung (Alojamento Local) als gewerbliche Einkünfte betrachtet und unterliegen so den progressiven Einkommenssteuersätzen abhängig vom Gesamteinkommen.

3.2 Mehrwertsteuer (IVA)

Kurzzeitvermietungen sind unter bestimmten Bedingungen von der Mehrwertsteuer befreit. Bei höheren Umsätzen (über 15.000 € pro Jahr, gültig ab dem Jahr 2025) kann jedoch eine Mehrwertsteuerpflicht entstehen. Die Mehrwertsteuer beträgt in diesem Fall jedoch nur 6%.

4. Brutto- und Nettorendite: Was ist der Unterschied?

Ein wichtiger Aspekt bei der Renditeberechnung ist die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite.

4.1 Bruttorendite

Die Bruttorendite berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie, ohne die Berücksichtigung von Kosten.
Die Formel lautet:

Beispiel: Angenommen, eine Immobilie kostet 500.000 € und generiert jährliche Einnahmen von 40.000 €:

Bruttorendite = (40.000 € / 500.000 €) x 100 = 8 %

4.2 Nettorendite

Die Nettorendite hingegen berücksichtigt alle laufenden Kosten und steuerlichen Belastungen. Sie gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rentabilität.
Die Formel lautet:

Beispiel: Mit Gesamtkosten von 20.000 € und Steuern von 3.920 € ergibt sich folgender Nettogewinn:

Nettorendite = ((40.000 € - 20.000 € - 3.920 €) / 500.000 €) x 100 = 3,22 %

Warum ist die Unterscheidung wichtig?

Die Bruttorendite eignet sich für einen schnellen Vergleich von Immobilien, während die Nettorendite für die langfristige Planung und Bewertung der Rentabilität entscheidend ist. Investoren sollten beide Werte im Blick behalten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

5. Rendite-Durchschnittswerte an der Algarve und in Portugal

Aktuelle Marktberichte und Experten schätzen, dass die Bruttorenditen an der Algarve im Durchschnitt zwischen 5 % und 8 % liegen. Diese Werte variieren je nach Lage, Ausstattung und Zielgruppe der Immobilie. So erzielen hochwertige Immobilien in Top-Lagen, wie zum Beispiel in Lagos, Albufeira und Vilamoura, bis zu 8 % und durchschnittliche Objekte in weniger touristischen Gegenden in etwa 5 % bis 6 %.

Für Gesamt-Portugal sind die Bruttorenditen in den großen Städten wie Lissabon und Porto häufig ähnlich oder leicht höher, oft zwischen 5 % und 9 %, da die Nachfrage nach Mietobjekten hier konstant hoch ist. Weniger touristische oder ländliche Gebiete erzielen hingegen niedrigere Renditen von etwa 3 % bis 5 %.

6. Ab welcher Rendite lohnt sich die Investition?

Ob sich eine Investition lohnt, hängt von den individuellen Zielen und Umständen des Investors ab. Dennoch gibt es Richtwerte.

6.1 Mindestrendite als Orientierung

Viele Experten empfehlen, dass die Bruttorendite mindestens 4 % bis 6 % betragen sollte, um eine Immobilie als rentable Investition zu betrachten. Dies deckt in der Regel laufende Kosten und kleinere Marktschwankungen ab. Bei unter 4 % Bruttorendite ist die Investition oft riskant, es sei denn, Sie spekulieren auf eine starke Wertsteigerung der Immobilie.

Eine Nettorendite von 3 % oder mehr wird häufig als gute Zielmarke angesehen, da sie laufende Kosten und Steuern bereits berücksichtigt.

6.2 Was bedeutet "lohnend"?

Die Rendite allein ist nicht das einzige Kriterium, ob eine Investition sinnvoll ist. Weitere Faktoren, die in die Überlegungen mit einbezogen werden sollten, sind Folgende:

• Wertsteigerung & Inflationsschutz: Immobilien an der Algarve haben in den letzten 10 Jahren durchschnittlich 8 % pro Jahr an Wert gewonnen. Wenn Ihre Immobilie in einer Spitzenlage einer touristischen Top-Region liegt, kann die Wertsteigerung die Rendite zusätzlich attraktiv machen. Zudem bietet eine Immobilie einen Schutz gegen Inflation.
• Langfristiges Potenzial: Etwa durch geplante Infrastrukturmaßnahmen in der Umgebung.
• Langfristige Ziele: Planen Sie, die Immobilie später selbst zu nutzen oder an Ihre Kinder weiterzugeben? Auch solche Faktoren können die Rentabilität beeinflussen.

7. Die Lage: Ein entscheidendes Kriterium

Wie schon gesagt ist die Lage ausschlaggebend bei Ferienimmobilien um höhere Einnahmen zu generieren. Doch was macht eine gute Lage aus?

• Die Aussicht: Eine Wohnung oder ein Zimmer mit Meerblick garantieren höhere Einnahmen.
• Ausrichtung: Ein Balkon oder Garten mit Süd- bzw. Südwestausrichtung für viel Tageslicht und eine gute Sonneneinstrahlung sind ideal.
• Die Infrastruktur spielt eine zentrale Rolle bei der Attraktivität einer Ferienimmobilie. Eine gute Erreichbarkeit von Geschäften, Restaurants und Freizeitangeboten ist essenziell. Besonders an der Algarve sind die Nähe zu Stränden, Sehenswürdigkeiten und sportlichen Aktivitäten wie Golfplätzen, Wassersportzentren oder Tennisanlagen ein bedeutender Pluspunkt. Auch Freizeitparks oder Zoos in der Umgebung können den Wert einer Immobilie erhöhen. Eine hochwertige Infrastruktur sorgt nicht nur für eine gesteigerte Lebensqualität der Gäste, sondern trägt auch zu einer besseren Auslastung bei.

8. Beliebte Größen und Objektarten für Ferienimmobilien

Die Wahl der passenden Objektgröße hängt von der Zielgruppe ab. Besonders beliebt sind Wohnungen mit idealerweise ein bis zwei Schlafzimmern, welche sich sowohl für Pärchen als auch (kleinere) Familien eignen. Weiterhin sind Häuser mit eigenem Pool und Garten ebenso beliebt für Familien oder Gruppen. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften sind eine erschwinglichere Alternative zu freistehenden Villen, die dennoch Komfort und Platz bieten. Sofern die Wohnung in einer touristischen Anlage mit Pool und Spielplatz und weiteren Annehmlichkeiten liegt, steigert dies natürlich auch die Attraktivität.

9. Renditeberechnung: Ein Beispiel

Angenommen, Sie erwerben eine Ferienwohnung für 500.000 € in einer beliebten Lage in Meeresnähe.

Einnahmen:

Durchschnittliche Auslastung: 237 Tage/Jahr
Durchschnittliche Tagesmiete: 170 €/Nacht

Jährliche Einnahmen: 40.290 €

Laufende jährliche Ausgaben:

Vermittlungsprovision Buchungsplattform (z.B. AirBnB 3 %): 1.208,70 €

Property-Management (25%): 10.072,50 €

Instandhaltung (0,5%) : 2.500 €

Grundsteuer (0,375%): 1.875 €

Versicherungen: 400 €

Gemeinschaftskosten / Hausverwaltung: 3.000 €

Strom & Wasser: 1.500 €

Gesamtkosten: 20.556,20 €

Nettogewinn vor Steuern: 40.290 € - 20.556,20 € = 19.733,80 €

Steuerliche Belastung: 35 % der Einnahmen steuerpflichtig: 40.290 € x 0,35 = 14.101,50 €

Steuersatz: 28 % (Mittelwert) ⇒ 14.101,50 € x 0,28 = 3.948,42 €

Nettogewinn nach Steuern: 19.733,80 € - 3.948,42 € = 15.785,38 €

Rendite:

Bruttorendite = (40.290 € / 500.000 €) x 100 = 8 %

Nettorendite = (15.785,38 € / 500.000 €) x 100 = 3,16 %

10. Fazit: Lohnt sich eine Ferienwohnung an der Algarve?

Die Investition in eine Ferienwohnung an der Algarve kann eine attraktive Rendite bieten, insbesondere wenn Sie strategisch vorgehen und eine Immobilie in gefragter Lage erwerben. Die genaue Kalkulation von Einnahmen, Kosten und steuerlichen Belastungen ist jedoch essenziell, um die Rentabilität realistisch einzuschätzen.

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