Vermietung und AL-Lizenzen an der Algarve in 2025: Alles Wichtige zu den letzten Änderungen

Die Algarve bleibt auch im Jahr 2025 ein begehrtes Ziel für Touristen und Investoren. Doch wer seine Immobilie zur Ferienvermietung anbieten möchte, muss die aktuellen Vorschriften rund um die sogenannten „Alojamento Local (AL)-Lizenzen“ kennen. In den Jahren 2023 und 2024 hat Portugal bedeutende Änderungen eingeführt, die sowohl neue als auch bestehende Lizenzinhaber betreffen.
Hier finden Sie die wichtigsten Neuerungen und deren Bedeutung für Immobilienbesitzer.

Was ist eine AL-Lizenz und warum ist sie wichtig?

Die AL-Lizenz erlaubt es, Immobilien legal an Touristen zu vermieten. Sie ist unverzichtbar, um rechtliche und steuerliche Konsequenzen zu vermeiden. Insgesamt gibt es die AL-Lizenzen seit dem Jahr 2014. Sie wurden eingeführt, um klare Regelungen für Kurzzeitvermietungen zu schaffen, die stark an Bedeutung gewonnen hatten. Die wichtigsten Punkte waren damals:

• Einführung einer Registrierungspflicht für AL-Betriebe bei den Gemeinden.
• Definition verschiedener AL-Typen (z. B. Apartments, Hostels, Gästezimmer).
• Einhaltung von Sicherheits- und Hygienevorschriften.
• Begrenzung der Kapazität pro Betrieb auf neun Zimmer und maximal 30 Gäste.

Aufgrund des boomenden Tourismus in Portugal und somit auch des AL-Marktes sowie wachsender Kritik – insbesondere in Städten wie Lissabon und Porto – führte die Regierung im Jahr 2018 strengere Regelungen ein. Dies war zum Beispiel für Eigentümergemeinschaften der Fall. Nachbarn in Mehrfamilienhäusern bekamen das Recht, AL-Betriebe abzulehnen, wenn sie zwei Drittel der Eigentümerstimmen aufbringen konnten. Weiterhin mussten Vermieter detaillierte Informationen zu ihrer Tätigkeit bereitstellen, einschließlich der Angabe von Ansprechpartnern und Versicherungen.

Nachdem es in den Jahren danach etwas ruhiger war, steht Portugal immer mehr vor aufkeimenden Herausforderungen im Wohnungssektor. So sind die Immobilienpreise und Mieten, besonders in den Städten wie Lissabon und Porto immer weiter angestiegen und die Wohnkosten für viele unerschwinglich geworden. Weiterhin haben der Tourismus und die Zunahme von Alojamento Local Unterkünften zu einem Rückgang langfristiger Mietangebote geführt. Viele Haushalte haben Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden, während gleichzeitig leerstehende Immobilien ungenutzt bleiben.

Im Jahr 2023 wurde dann das Wohnungsbauprogramm „Mais Habitação“ verabschiedetet, welches weitgreifende Eingriffe in den AL-Sektor mit sich brachte. Der AL-Sektor verlor viele steuerliche Vorteile, wie etwa reduzierte Einkommenssteuersätze. In vielen Regionen wurden neue Registrierungen von AL-Betrieben vorübergehend gänzlich gestoppt, um den Druck auf den Mietmarkt zu reduzieren und neue Lizenzen wurden nur noch für einen Zeitraum von 5 Jahren vergeben. Zudem wurde ein außerordentlicher Beitrag, die sogenannte CEAL-Steuer für Alojamento Lokal Unterkünfte eingeführt. Die Berechnung der CEAL-Steuer erfolgt auf Basis bestimmter Koeffizienten, welche die Fläche der Immobilie mit der lokalen Wohnraumsituation in Verbindung bringen. Ein außerordentlicher Steuersatz von 15 Prozent sollte auf die jeweilige Bemessungsgrundlage angewendet werden. Nach einem Regierungswechsel in 2024 wurden die strengeren Regeln aber wieder gelockert. So wurde auch der außerordentliche Beitrag rückwirkend zum 31. Dezember 2023 wieder abgeschafft.

Die wichtigsten Neuerungen 2024

Am 1. November 2024 trat das Gesetz „Decreto-Lei n.º 76/2024“ in Kraft, das neue Regelungen für die Vermietung von Ferienunterkünften in Portugal festlegt. Ziel der Reform ist es, ein Gleichgewicht zwischen dem Wohnungsmarkt und der touristischen Nutzung zu schaffen, junge Menschen beim Zugang zu Wohnraum zu unterstützen und die Nachhaltigkeit im Immobiliensektor zu fördern. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

1. Aufhebung früherer Maßnahmen:

Die wohl bedeutendste Änderung ist die Aufhebung von Artikel 19 des „Mais Habitação“ Gesetzes, der zuvor neue AL-Registrierungen einschränkte. Ab dem 1. November 2024 sind neue AL-Registrierungen wieder im ganzen Land erlaubt, mit Ausnahme bestimmter Konfliktzonen. Dazu zählt unter anderem Lissabon, wo weiterhin Beschränkungen für Neuanmeldungen gelten. Weiterhin fällt die Pflicht zur fünfjährigen Erneuerung der AL-Lizenz weg sowie die automatische Löschung inaktiver Registrierungen.

Auch wenn dies erst einmal sehr positiv klingt, sollte man nicht zu lange mit der Registrierung warten, da die einzelnen Städte und Gemeinden nun selbst eigene Vorschriften erlassen können und die touristische Vermietung einschränken können und Konfliktzonen bestimmen können. In Regionen mit mehr als 1.000 registrierten AL-Betrieben muss innerhalb eines Jahres entschieden werden, ob dies umgesetzt wird. Außerdem kann ein Vermittler für AL ernannt werden, um Konflikte zwischen Anwohnern, Vermietern und Nachbarn zu lösen. Zu seinen Aufgaben gehören die Bearbeitung von Beschwerden, Empfehlungen und die Erstellung von Leitfäden für bewährte Praktiken.

2. Vereinfachte Anmeldung

Die Regelung zur Saisonalitätspflicht für AL in Hauptwohnsitzen (maximal 120 Tage) entfällt. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer ihre ALs nun das ganze Jahr über betreiben können, ohne dass es Einschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Öffnungstage gibt. Hostels in Mehrfamilienhäusern benötigen weiterhin die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Der Zeitraum, in dem Gemeinden Einwände gegen Registrierungen erheben können, wurde verlängert – von 10 auf 60 Tage oder 90 Tage in sogenannten "Restriktionsgebieten".

3. Übertragbarkeit von Lizenzen

AL-Lizenzen sind nun übertragbar, auch bei Betreiberwechsel oder Immobilienverkauf, welches früher zum Erlöschen der Lizenz führte. Die Lizenzen bleiben gültig und können übertragen werden, außer in Konfliktgebieten mit abweichenden Vorschriften. Dies erleichtert Immobilienbesitzern die Flexibilität und ermöglicht die Weitergabe der Lizenz beim Verkauf von Wohnungen oder Villen.

4. Erweiterte Gründe für Lizenzentzug

Gemeinden können AL-Registrierungen widerrufen, z. B. bei fehlender Versicherung, wiederholten Ruhestörungen oder unzulässiger Nutzung in Restriktionsgebieten. Bei Widerruf ist die AL-Nutzung der Immobilie für bis zu fünf Jahre untersagt. Der Lizenzinhaber hat das Recht, sich zu verteidigen, und die Dauer der Aufhebung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt.

5. Transparenz

Detaillierte Informationen über registrierte AL-Betriebe – einschließlich Kapazität, Eigentümerdaten und Versicherungsstatus – werden nun auf der Website von Turismo de Portugal veröffentlicht: https://rnt.turismodeportugal.pt/RNT/Pesquisa_AL.aspx

Die Beantragung einer AL-Lizenz (Alojamento Local) ist jetzt auch noch einfacher: Neben dem Besuch des Rathauses können Sie Ihre Lizenz auch bequem online beantragen. Dafür steht der Balcão do Empreendedor zur Verfügung, ein Serviceportal der portugiesischen Regierung. Derzeit ist die Plattform nur in portugiesischer Sprache verfügbar, und für den Antrag benötigen Sie entweder eine gültige Bürgerkarte (Cartão de Cidadão) oder einen digitalen Schlüssel, der von der zuständigen Behörde ausgestellt wurde.

6. Begrenzung der Kapazität

Die maximale Kapazität pro AL-Betrieb beträgt weiterhin neun Zimmer, jedoch wurde die Gästeanzahl von 30 auf 27 reduziert. Zusätzliche Betten wie Klapp- oder Ausziehbetten sind erlaubt, solange sie maximal 50 % der festen Bettenanzahl ausmachen und die Unterkunft entsprechend ausgestattet ist.

Wichtige Steuerregelungen für den Verkauf einer AL-Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie mit einer AL-Lizenz besitzen und das Geschäft persönlich als Einzelunternehmer betreiben, bleibt die 3-Jahres-Frist relevant. Dies bedeutet, dass Sie die Vermietungstätigkeit einstellen und 36 Monate warten müssen, bevor Sie verkaufen, um von den normalen Steuerregeln zu profitieren. Erfolgt der Verkauf jedoch während des Betriebs der AL oder innerhalb von 36 Monaten nach der Einstellung der Tätigkeit, können keine Ausgaben von der Kapitalertragssteuer abgezogen werden, und die Steuer wird auf 95 % des erzielten Gewinns resultierend aus der Differenz des Immobilienkauf- und Verkaufswertes erhoben. Diese Regelung kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben und sollte daher bei der Planung eines Verkaufs berücksichtigt werden.

Fazit

Seit der Einführung des AL-Regimes im Jahr 2014 hat die Regulierung eine klare Richtung genommen: vom anfänglichen Boom und der Förderung des Tourismus hin zu einer stärkeren Regulierung und einem besseren Gleichgewicht zwischen touristischer und langfristiger Wohnnutzung. Die Reformen reflektieren den zunehmenden Druck auf den Wohnungsmarkt in Portugal, insbesondere in den großen Städten und touristischen Hotspots. Die neuen Regelungen sollen den Markt transparenter, fairer und nachhaltiger gestalten.

Rechtlicher Hinweis: Die hier dargestellten Informationen sind nicht rechtsbindend und es entsteht bei Fehlern kein rechtlicher Anspruch. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Anwalts.