Immobilienkauf in Portugal: Was wird benötigt und wie läuft der Kaufprozess ab?

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für viele ausländische Investoren und Privatpersonen attraktiv. Das Land lockt mit seinem mediterranen Klima, der stabilen Wirtschaft und günstigen steuerlichen Bedingungen. Besonders die Algarve erfreut sich großer Beliebtheit. Doch welche Schritte sind erforderlich, um eine Immobilie sicher und erfolgreich in Portugal zu erwerben? Dieser Blogbeitrag bietet eine umfassende Anleitung für den Kaufprozess in Portugal, mit besonderem Fokus auf die Algarve.

1. Warum in Portugal investieren?

Portugal bietet ideale Voraussetzungen für Immobilienkäufer und Investoren. Die stabile Wirtschaft des Landes trägt zu einer kontinuierlichen Wertsteigerung von Immobilien bei. Neben finanziellen Aspekten überzeugt Portugal durch eine hohe Lebensqualität: Ein mildes Klima mit viel Sonnenschein, eine entspannte Lebensweise, exzellente Küche und zudem ist Portugal eines der sichersten Länder weltweit, was dieses Land besonders lebenswert macht.

Besonders begehrt sind Regionen wie die Algarve, Lissabon, Porto und Madeira. Sie bieten sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten – sei es für den persönlichen Wohnbedarf oder zur Vermietung. In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise an der Algarve im Durchschnitt um 8 % pro Jahr gestiegen, was die Stabilität und Attraktivität des Marktes unterstreicht.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist der florierende Tourismus, der die Nachfrage nach Ferienimmobilien zusätzlich ankurbelt. Viele Käufer nutzen die Möglichkeit, ihren privaten Rückzugsort mit einer lukrativen Ferienvermietung zu kombinieren und so eine attraktive Rendite zu erzielen.

Portugal vereint wirtschaftliche Stabilität, hohe Lebensqualität und starke Investitionsperspektiven – eine Kombination, die es zu einem der langfristig gefragtesten Immobilienmärkte Europas macht.

2. Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf

2.1 Steuerliche Identifikationsnummer (NIF) beantragen

Bevor ein Kauf getätigt werden kann, ist es essenziell, eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal - NIF) zu beantragen. Diese Nummer wird für alle steuerlichen und rechtlichen Transaktionen benötigt. Die NIF kann entweder persönlich bei einem portugiesischen Finanzamt oder über einen Vertreter vor Ort („Representante Fiscal“) beantragt werden. In der Praxis ist dies i.d.R. ein Rechtsanwalt oder Steuerberater. Die Beantragung durch einen „representante fiscal“ ist sogar online möglich, so dass die Anwesenheit des Antragsstellers in Portugal nicht erforderlich ist.

Da die Steuernummer nach Beantragung kurzfristig ausgestellt wird – bei persönlicher Anwesenheit direkt im Termin und bei Online-Beantragung der Erfahrung nach innerhalb von ca. zwei Werktagen – könnte dieser Schritt auch parallel zu den folgenden Schritten erfolgen. Die NIF muss jedoch spätestens zum Vorvertrag (2.4) vorliegen.

2.2 Auswahl der passenden Immobilie

Die Wahl der richtigen Immobilie ist ein entscheidender Schritt im Kaufprozess. Hierbei sollten abhängig von Ihren Zielen Faktoren wie Lage, Zustand, Budget, Nutzungsmöglichkeiten und zukünftige Wertsteigerungspotenziale berücksichtigt werden. Ein erfahrener Immobilienmakler kann helfen, das passende Objekt zu finden und dabei auch auf mögliche versteckte Risiken hinweisen. Durch die Kombination der Expertise eines Immobilienmaklers mit dem Komfort von Online-Ressourcen können Sie effizient nach Immobilien suchen, die Ihren Anforderungen und Vorlieben entsprechen.

Bei Ocean Horizon klären wir in einem ersten Gespräch Ihre Wünsche und Anforderungen um auf dieser Basis ein klares Suchprofil erstellen zu können, um die besten Immobilien für Sie zu finden. Dank einer Kombination aus direkten Listings und der Zusammenarbeit mit Partnern, wählen wir sorgfältig auf Ihr Suchprofil passende Objekte aus und stimmen diese mit Ihnen ab. Besichtigungen organisieren wir individuell, mit einem effizienten Zeitplan, der sich an Ihren Vorstellungen orientiert. Im Gegensatz zu anderen Ländern in Europa, arbeiten Makler in Portugal eng zusammen und teilen die Provision, die ausschließlich vom Verkäufer getragen wird. Somit haben Sie mit einem Makler Zugriff auf nahezu alle verfügbaren Objekte der Algarve. Auch wenn Sie selbst ein Objekt im Internet finden, organisieren wir die Besichtigung für Sie. Mit uns sparen Sie Zeit und Energie und profitieren von unserer lokalen Expertise und dies völlig kostenfrei für Sie als Käufer.

Sofern Sie sich noch nicht ganz sicher sind wo es Sie an der Algarve hinzieht, lesen Sie gerne unseren Blogbeitrag „Die besten Orte für Immobilien an der Algarve: Welcher Ort passt zu mir? Ihr umfassender Leitfaden von Ost nach West“: https://www.oceanhorizon.pt/details/beste-orte-immobilien-algarve-leitfaden/87679

Um einen tieferen Einblick in den derzeitigen Immobilienmarkt und die Quadratmeterpreise an der Algarve zu erhalten empfehlen wir zudem folgenden Blogbeitrag „Immobilien an der Algarve Portugals: Preise und beliebte Regionen für Käufer im Überblick“:
https://www.oceanhorizon.pt/details/immobilienpreise-algarve-portugal-beliebte-regionen/77862

2.3 Kaufangebot

Sobald Sie die passende Immobilie gefunden haben, treten Sie in Verhandlungen ein und einigen sich auf die Rahmenbedingungen der Transaktion. Ihr Makler wird dies mit Ihnen besprechen, Ihr Angebot an den Verkäufer übermitteln und dafür eintreten, eine Einigung zu erzielen. Elemente eines solchen Angebots sind Kaufpreis, Kaufzeitpunkt (Frist bis zum Vorvertrag und zum Notarvertrag), Zahlungsmodalitäten, Inventar und sonstige Besonderheiten.

2.4 Rechtliche Prüfung und Kaufvorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda / CPCV)

Kommt es zu einer Einigung, sollte ein Rechtsanwalt eine gründliche Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie durchführen. Dabei werden Eigentumsrechte, bestehende Schulden und die Baurechtskonformität überprüft. Diese rechtliche Sicherheit schützt Sie vor unerwarteten Problemen. Vor allem folgende Dokumente werden bei der Überpüfung genauer unter die Lupe genommen:

• Certidão Permanente: Eigentumsregisterauszug, der den aktuellen Eigentümer und mögliche Belastungen zeigt.
• Caderneta Predial: Steuerregisterauszug mit Informationen zur Immobilie.
• Licença de Utilização: Nutzungslizenz, die bestätigt, dass das Gebäude den Bauvorschriften entspricht.
• Ficha Técnica de Habitação: Technisches Datenblatt mit Bauinformationen (bei nach 2004 errichteten Gebäuden).

Ein entscheidender Punkt bei der Prüfung ist die Abklärung bestehender Schulden oder Belastungen. Eine Immobilie kann mit Hypotheken, offenen Steuerverbindlichkeiten oder sogar bestehenden Mietverträgen behaftet sein. Wer diese Punkte nicht sorgfältig prüft, kann ungewollt für Altlasten des Verkäufers aufkommen.

Besonders bei älteren Immobilien kann überlegt werden, zusätzlich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, der die Bausubstanz auf Mängel untersucht.

Nach der rechtlichen Prüfung wird in Portugal üblicherweise ein Kaufvorvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag sichert die Transaktion beidseitig ab. Er benennt Verkäufer, Käufer, Immobilie, die verhandelten Kaufmodalitäten und einige rechtliche Aspekte, z.B. zum Vorkaufsrecht.

In der Regel erfolgt mit der Unterzeichnung des Vorvertrags eine Anzahlung von 10-30 % des Kaufpreises. Käufer sollten sich bewusst sein, dass sie diese Anzahlung verlieren, falls sie nach Unterzeichnung vom Kauf zurücktreten. Umgekehrt muss der Verkäufer bei Nichterfüllung des Vertrags, d.h. z.B. er verkauft das Objekt doch nicht an den Käufer, das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen.

Erfahren Sie hier mehr zu dem Thema „Der Kaufvorvertrag in Portugal: Sicherheit und Klarheit beim Immobilienkauf“: https://www.oceanhorizon.pt/details/kaufvorvertrag-portugal-cpcv-immobilienkauf/81405

Oftmals wird in diesem Vertrag vereinbart, dass innerhalb von 3 Monaten der Notarvertrag stattfindet. Natürlich kann dies individuell verhandelt werden. Kürzere Fristen können für Verkäufer einen Anreiz in der Verhandlung darstellen. Bei einem Neubauprojekt hängt die Zeit bis zum Notarvertrag vom Baufortschritt ab und hier sind auch weitere Meilensteinzahlungen üblich. Der Notarvertrag kann in dem Fall erst nach Fertigstellung der Immobilie, der Abnahme durch die Gemeinde und mit Vorliegen entsprechender Lizenzen erfolgen.

2.5 Abschluss beim Notar (Escritura Publica de Compra e Venda)

Der finale Kaufvertrag wird dann in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Ihr Anwalt wird Sie dabei begleiten oder könnte mit entsprechender Vollmacht diesen Schritt sogar ohne Ihre Anwesenheit übernehmen.
Die Unterschrift erfolgt jedoch erst nach Zahlung des restlichen Kaufpreises in Form der Übergabe eines Checks im Notartermin und Begleichung der Steuern (Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer). Sollte eine Finanzierung in Anspruch genommen worden sein, wird ein Vertreter von der Bank anwesend sein und den Check an den Verkäufer übergeben. Nach der Zahlung der Gebühren erfolgt die offizielle Eintragung ins Grundbuch. All dies wird zum Zeitpunkt des Notartermins umgesetzt bzw. die Eintragung im Grundbuch veranlasst. In Sachen Dokumente werden vom Käufer lediglich ein gültiger Reisepass oder Personalausweis sowie eine Steueridentifikationsnummer (NIF) benötigt.

Von der Verkäuferseite wird ebenfalls ein Ausweisdokument benötigt. Erforderlich hinsichtlich der Immobilie sind die bereits im Vorfeld geprüften Dokumente wie Grundbuchauszug zur Bestätigung der Eigentumsrechte etc.. Liegt die Immobilie in einer Wohnanlage, ist eine Bestätigung erforderlich, dass bis zu dem Zeitpunkt sämtliche Gebühren gezahlt sind und keine Schulden beim Management vorliegen. Auch die jährliche Grundsteuer muss gezahlt sein. In der Regel wird für den Notarvertrag ein Standardvertrag verwendet, der einen geringen Umfang hat als der Kaufvorvertrag, da alle verhandelten Besonderheiten im Kaufvorvertrag geklärt und i.d.R. natürlich bis zum Zeitpunkt des Notarvertrags bereits vollständig erfüllt wurden.

2.6 Anmeldung von Strom, Wasser und evtl. Gas

Nach dem Notartermin sind Strom, Wasser und ggf. Gas in Ihrem Namen anzumelden. Wenn dabei Hilfe benötigt wird, übernehmen dies häufig die beauftragten Anwälte als letzten Prozessschritt. Alternativ können auch Makler dabei unterstützen.

3. Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Portugal sollten Käufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die zusätzlichen Kosten berücksichtigen. Dazu gehört die Grunderwerbsteuer (IMT), die je nach Immobilientyp und Kaufpreis variiert. Auch die Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % des Kaufpreises darf nicht außer Acht gelassen werden. Anwaltskosten, Notarkosten und Grundbuchgebühren betragen in der Regel ca. 1-2 % des Kaufpreises. Nach dem Kauf fällt eine jährliche Grundsteuer (IMI) an, die sich nach dem durch das Finanzamt ermittelten Wert der Immobilie richtet (es gibt keinen Bezug zum Kaufpreis). Diese Steuer wird jeweils von der Person entrichtet, die am 31. Dezember als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Zusätzlich sollten Käufer Rücklagen für Versicherungen und regelmäßige Instandhaltungen einplanen. Wenn Sie hierzu mehr erfahren möchten, haben wir hier eine ausführliche Darstellung in unserem Blogbeitrag „Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Portugal in 2025“: https://www.oceanhorizon.pt/details/kaufnebenkosten-immobilie-portugal/79316

4. Finanzierung und Hypotheken

Ausländische Käufer haben die Möglichkeit, eine Hypothek in Portugal aufzunehmen. Die meisten Banken finanzieren zwischen 60 und 80 % des Kaufpreises. Die Zinssätze und Bedingungen variieren je nach Bonität des Käufers und den individuellen Bankrichtlinien. Eine gute Vorbereitung, inklusive aller notwendigen Dokumente wie Einkommensnachweise und Kreditwürdigkeitsnachweise, erleichtert die Beantragung einer Finanzierung erheblich.

5. Lebenshaltungskosten in Portugal

Neben den Kosten für die Immobilie sollten Käufer auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten einkalkulieren. Portugal gilt als eines der günstigeren Länder Westeuropas. In unserem Artikel „Was kostet das Leben in Portugal? Ein Überblick über die Lebenshaltungskosten an der Algarve in 2025“ haben wir die einzelnen Positionen aufgelistet, um Ihnen einen guten Überblick zu geben: https://www.oceanhorizon.pt/details/lebenshaltungskosten-portugal-algarve/88350

6. Unterstützung durch Experten

Ein erfolgreicher Immobilienkauf in Portugal erfordert eine sorgfältige Planung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten. Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Steuerberater helfen dabei, rechtliche und bürokratische Hürden zu meistern und den Kaufprozess reibungslos zu gestalten. Wer auf professionelle Unterstützung setzt, spart Zeit, vermeidet Risiken und kann sich auf eine transparente und sichere Abwicklung verlassen.

Besonders die Algarve zählt zu den attraktivsten Regionen für Immobilienkäufer – sei es für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage. Mit einem erfahrenen Makler, einem routinierten Anwalt und optional der passenden Finanzierung kann der Kauf effizient und unkompliziert abgewickelt werden.

Benötigen Sie Unterstützung beim Immobilienkauf in Portugal? Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne!

7. Checkliste für den Immobilienkauf in Portugal

Eine strukturierte Vorgehensweise erleichtert den Kaufprozess. Diese Checkliste hilft Ihnen, alle wichtigen Schritte im Blick zu behalten, die teils jedoch auch parallel stattfinden sollten:

✅ Budget identifizieren, ggf. grundsätzliche „Finanzierungssimulationen“ einholen
✅ Passende Immobilie finden und Kaufbedingungen aushandeln
✅ Steuerliche Identifikationsnummer (NIF) beantragen
✅ Immobilie rechtlich prüfen lassen und Vorvertrag (CPCV) abschließen
✅ Ggf. Bankfinanzierung formalisieren
✅ Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen und Grundbucheintragung der Immobilie veranlassen
✅ Strom, Wasser, Gas anmelden

Mit einer guten Vorbereitung und der Unterstützung erfahrener Experten verläuft der Immobilienkauf in Portugal sicher und problemlos.