Checkliste für Immobilienbesichtigungen in Portugal: Worauf Käufer an der Algarve achten sollten

Die Algarve ist ein Paradies für Immobilienkäufer: Sie zieht jedes Jahr zahlreiche Menschen an, die den mediterranen Lebensstil, das milde Klima und die atemberaubenden Küsten und Strände dauerhaft genießen möchten. Doch der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Investition. Eine gründliche Besichtigung vor Ort ist unerlässlich, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Als Ihr Immobilienmakler an der Algarve möchten wir Ihnen mit dieser praktischen Checkliste helfen, alle wichtigen Punkte zu beachten – kompakt, übersichtlich und auf den portugiesischen Immobilienmarkt zugeschnitten.

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1. Lage, Lage, Lage – warum die Umgebung mehr zählt als der erste Eindruck

Die Lage einer Immobilie ist der entscheidende Faktor für den späteren Wert der Investition und Ihre Lebensqualität. In der Algarve bedeutet das nicht nur, dass das Haus schön gelegen sein sollte, es ist auch wichtig, alle praktischen Aspekte der Umgebung zu berücksichtigen.

• Entfernungen prüfen: Wie weit ist es zum nächsten Supermarkt, Café, Krankenhaus oder dem Strand? Wenn Sie viel unterwegs sind, könnte die Nähe zur Autobahn oder dem Flughafen ebenfalls von Bedeutung sein.
• Nachbarschaft und Umgebung: Ein schönes Haus in einer weniger attraktiven Gegend kann auf lange Sicht problematisch sein. Achten Sie darauf, wie die Nachbarschaft wirkt. Ist es ruhig, oder gibt es viel Verkehr und Lärm?
• Meerblick als echtes Plus oder trügerischer Reiz? Ein freier Blick auf das Meer ist für viele Käufer ein Traum und steigert den Wiederverkaufswert deutlich. Doch Achtung: Prüfen Sie, ob der Meerblick dauerhaft gesichert ist oder durch künftige Bebauung beeinträchtigt werden könnte. In vielen beliebten Algarve-Gegenden gibt es laufende oder geplante Bauprojekte.

Die Algarve ist groß – von der natürlichen West-Algarve bis zum lebhaften Osten gibt es enorme Unterschiede im Lebensgefühl! Wir haben in unserem Blogbeitrag „Die besten Orte für Immobilien an der Algarve: Welcher Ort passt zu mir?“ Ihr umfassender Leitfaden von Ost nach West“ hilfreiche Informationen zu den unterschiedlichen Orten der Algarve zusammengefasst.

2. Hauszustand kritisch begutachten: Keine Chance für versteckte Mängel

Der erste, äußere Schein kann täuschen. Bei einer Immobilienbesichtigung an der Algarve sollten Sie sich neben schönen Details auch auf den Zustand des Gebäudes konzentrieren.

• Sanitäranlagen und Elektrik: Überprüfen Sie Wasserhähne, Duschen, Toiletten und die Elektrik. Stellen Sie sicher, dass alles funktioniert und keine undichten Stellen vorhanden sind.
• Feuchtigkeit und Schimmel: Feuchtigkeitsschäden sind an der Algarve aufgrund des hohen Luftfeuchtigkeitsgrades besonders relevant. Achten Sie auf Feuchtigkeitsspuren an Wänden, besonders in Kellern oder Badezimmern und hinter Möbeln. Wasserflecken an der Decke könnten auf Dachprobleme hinweisen. Achten Sie auch auf die Fenster und ob sie gut isoliert sind. Haben sie Beschädigungen, die die Energieeffizienz beeinträchtigen könnten?

3. Besonderheiten bei Immobilien an der Algarve

An der Algarve gibt es einige spezielle Aspekte, die beim Immobilienkauf berücksichtigt werden müssen. Besonders wenn Sie die Immobilie später vermieten oder anderweitig nutzen möchten, sollten Sie diese Punkte unbedingt beachten.

• Pool und Garten: Die Pflege eines Gartens und Pools kann hohe Kosten verursachen, insbesondere bei großen Grundstücken. Überprüfen Sie den Zustand des Pools (z. B. Risse im Becken, Verschmutzungen) und lassen Sie sich den Zustand der Gartenbewässerungsanlage erklären.
• Klimaanlage und Heizsystem: Die Algarve hat ein mildes Klima, aber auch heiße Sommer und kühle Winter. Achten Sie daher darauf, ob eine leistungsstarke und energieeffiziente Klimaanlage vorhanden ist. Ideal ist eine umkehrbare Klimaanlage (Split-System), die im Sommer kühlt und im Winter zuverlässig heizt. Falls diese nicht vorhanden ist, sollten Sie prüfen ob die Immobilie über ein zusätzliches Heizsystem verfügt.
• AL-Lizenz (Alojamento Local): Falls Sie planen, die Immobilie als Ferienunterkunft zu vermieten, muss eine gültige Alojamento Local (AL)-Lizenz vorhanden sein. Ohne diese Lizenz können Sie keine rechtmäßigen Ferienvermietungen durchführen, was insbesondere für Investoren wichtig ist. In sogenannten „touristischen Anlagen“ (Resorts) ist diese Lizenz meist bereits inkludiert. Besteht eine AL-Lizenz bereits, kann sie in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Weitere Details finden Sie in unserem Blogartikel: „Vermietung und AL-Lizenzen an der Algarve in 2025: Alles Wichtige zu den letzten Änderungen“.
• Betriebskosten: Erkundigen Sie sich nach den laufenden Betriebskosten – insbesondere für Strom, Wasser, Müllabfuhr oder etwaige Gemeinschaftsgebühren. Diese können je nach Region, Anbieter oder Resort variieren und sollten in Ihre Kalkulation einfließen.

4. Rechtliche Stolpersteine vermeiden: Welche Dokumente wichtig sind

Ein sorgfältiger Blick auf die rechtlichen Dokumente und die Baugenehmigungen ist unerlässlich, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. In Portugal können rechtliche Hürden schnell auftreten, wenn wichtige Unterlagen fehlen. Lassen Sie alle Dokumente von einem Anwalt prüfen, bevor Sie Unterschriften unter die Verträge setzen. Besonders bei älteren Immobilien können fehlende Genehmigungen und unerlaubte Umbaumaßnahmen auftreten, die später zu rechtlichen und finanziellen Problemen führen könnten.

• Grundbuchauszug ("Caderneta Predial") und Eigentumsnachweis ("Certidão Permanente"): Diese Dokumente belegen, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist und keine offenen rechtlichen Ansprüche gegen die Immobilie bestehen.
• Baugenehmigungen: Es ist entscheidend, dass alle relevanten Umbauten und Erweiterungen ordnungsgemäß genehmigt und registriert wurden. Nicht genehmigte bauliche Änderungen können später zu Problemen führen, insbesondere wenn Sie die Immobilie vermieten oder weiterverkaufen möchten.
• Energieausweis ("Certificado Energético"): Der Energieausweis ist Pflicht beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Portugal und ist bis zu 10 Jahre gültig. Achten Sie auf Aktualität und Gültigkeit.
• Nutzungsbescheinigung ("Licença de Utilização"): Dieses Dokument bestätigt, dass das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung (z. B. Wohnnutzung) fertiggestellt und abgenommen wurde. Fehlt diese Bescheinigung, darf das Haus offiziell nicht bewohnt werden. Auch Banken verlangen diese bei der Finanzierung.
• IMI-Steuerbescheinigung: Stellen Sie sicher, dass keine offenen Grundsteuerverpflichtungen („Imposto Municipal sobre Imóveis“) bestehen. Der aktuelle Steuerbescheid zeigt, ob der Verkäufer mit allen Abgaben im Reinen ist. Offene Beträge könnten sonst auf Sie als Käufer übergehen.

5. Emotionen vs. Fakten: So treffen Sie eine gut überlegte Kaufentscheidung

Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine emotionale Entscheidung. Besonders in einer Region wie der Algarve, wo viele vom mediterranen Lebensstil träumen. Doch gerade deshalb ist es wichtig, neben dem Bauchgefühl auch die Fakten sprechen zu lassen.

Nach jeder Besichtigung lohnt es sich, die Eindrücke systematisch zu reflektieren:
Was hat Ihnen gefallen? Welche Punkte geben Ihnen zu denken? Halten Sie diese Gedanken in einer Pro-und-Contra-Liste fest. So behalten Sie den Überblick, besonders wenn Sie mehrere Objekte vergleichen. Oft zeigt sich der wahre Wert einer Immobilie erst auf den zweiten Blick. Gönnen Sie sich etwas Abstand: Schlafen Sie eine Nacht über Ihre Entscheidung, um Klarheit zu gewinnen, vor allem bei großen Investitionen und vereinbaren Sie gegebenenfalls eine zweite Besichtigung.

Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung zur besten Entscheidung

Eine Immobilienbesichtigung an der Algarve ist ein spannender Schritt auf dem Weg zu Ihrem neuen Zuhause oder Ihrer Ferienimmobilie. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und einer klaren Checkliste können Sie sicherstellen, dass Sie alle wichtigen Faktoren berücksichtigen und später keine unangenehmen Überraschungen erleben. Als Ihr Immobilienmakler vor Ort begleiten wir Sie kompetent, persönlich und mit einem geschulten Blick fürs Detail – damit Sie die Immobilie finden, die wirklich zu Ihnen passt.

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