Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Portugal in 2024

Träumen Sie von einer Immobilie in Portugal? In unserem Blogbeitrag erfahren Sie alles zu den erwartbaren Nebenkosten, die beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Portugal anfallen können. Ganz grob gesehen kann man mit fixen Kosten von ca. 7 – 10 % des Kaufpreises rechnen. Im Folgenden schlüsseln wir dies einmal genau auf.

Einmalige Kosten

1. Die Notarkosten inkl. Registrierung der Immobilie im Grundbuch
ca. 1000 €

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, müssen Sie einen Notar beauftragen, um den Kaufvertrag zu beglaubigen und sicherzustellen, dass er rechtsgültig ist. Die Kosten für notarielle Dienstleistungen variieren je nach Komplexität des Kaufs und dem Wert der Immobilie. Üblicherweise können Sie mit Kosten von rund 1.000 € rechnen, die diese notariellen Dienstleistungen einschließlich der Registrierung der Immobilie im Grundbuch umfassen.

2. Grunderwerbsteuer (IMT)
0 – 7,5 % des Kaufpreises

Hier gibt es jährlich aktualisierte Tabellen. Unterschieden wird nach der Nutzung als dauerhaftem Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz / Vermietung. Bei einem Kaufpreis zwischen ca. 316.000 € und ca. 607.000 € sind es beispielsweise 8 % abzüglich eines festen Betrags von 12.170,97 €.

IMT Tabelle 2024:

Tabelle I
Portugal Festland – ​​Eigener und dauerhafter Wohnraum

Tabelle II
Portugal Festland – ​​Zweitwohnsitz / Vermietung

^{https://www.apcmc.pt/legislacao/imt-tabelas-praticas-em-vigor-desde-1-de-janeiro-2024/}

Wenn Sie eine landwirtschaftliche Immobilie in Portugal erwerben möchten, gibt es eine abweichende Regelung. Für landwirtschaftliche Grundstücke, die als "rustica" bezeichnet werden, wird ein fester Steuersatz von 5 % auf den Kaufpreis angewendet. Manchmal kann es auch vorkommen, dass ein Grundstück aufgeteilt wird: Ein Teil für landwirtschaftliche Nutzung und ein anderer Teil für Bebauung. In solchen Fällen wird der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und die IMT für beide Teile separat berechnet.

Für andere Arten von städtischen Immobilien, wie Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke oder Objekte mit einer touristischen Lizenz wie beispielsweise Ferienwohnungen in Resorts, gilt ein fester IMT-Satz von 6,5 %. Es gibt jedoch auch Ferienanlagen, bei denen die Wohnungen gemäß der oben dargestellten Tabelle besteuert werden. Diese Regelungen machen es besonders wichtig, beim Kauf einer Immobilie an der Algarve sorgfältig zu prüfen, wie die jeweilige Immobilie klassifiziert ist, um die steuerlichen Auswirkungen besser verstehen und planen zu können.

3. Die Stempelsteuer
0,8 % des Kaufpreises

In Portugal beträgt der Stempelsteuersatz in der Regel 0,8% des Immobilienwerts.
Die Stempelsteuer ist eine staatliche Abgabe, die dazu dient, die rechtliche Wirksamkeit von Dokumenten zu bestätigen. Im Kontext des Immobilienkaufs dient sie dazu, den Kaufvertrag zu legitimieren und sicherzustellen, dass er rechtsgültig ist.

4. Anwaltskosten
Ca. 1 – 1,5 % des Kaufpreises zzgl. Mwst.

Ein erfahrener Anwalt kann Ihnen helfen, alle Dokumente der Immobilie und Grundbucheintragungen zu prüfen, den Kaufvertrag vorzubereiten, rechtliche Fragen zu klären, die Vertragsbedingungen zu unterstützen und sicherzustellen, dass Ihre Interessen angemessen vertreten werden. Darüber hinaus kann ein Anwalt Ihnen bei der Kommunikation mit anderen Parteien, wie dem Verkäufer, dem Makler oder der Bank, behilflich sein und sicherstellen, dass alle notwendigen Schritte ordnungsgemäß und fristgerecht durchgeführt werden. Wir empfehlen die Hinzunahme eines Anwalts um sicherzustellen, dass der gesamte Prozess sicher und reibungslos verläuft.

5. Finanzierungskosten
Variabel

Beim Erwerb einer Immobilie In Portugal werden regelmäßig Kredite zur Finanzierung benötigt.
Für die erforderlichen Schritte in diesem Kontext, wie Kontoeröffnung, Prozesskosten, Eintragungskosten u.a., fallen abhängig von der Bank, dem Kredit und den individuellen Bedingungen auch initiiale Kosten an.

6. Die Immobilienmaklerprovision
0 € für Käufer

Die Maklergebühren entfallen in Portugal für den Käufer, da diese vom Verkäufer getragen werden.

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Laufende Kosten

Neben diesen schon erwähnten Positionen gibt es später aber auch laufende Kosten ihrer Immobilie.

1. Grundsteuer – IMI
0,3% bis 0,45% des Katasterwerts der Immobilie

Die jährlich Grundsteuer, zahlbar auch halbjährlich, richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie. Im Allgemeinen beträgt der IMI-Satz in Portugal zwischen 0,3% und 0,45% des Katasterwerts der Immobilie. Der Katasterwert wird alle paar Jahre von den Finanzbehörden festgelegt und soll auf dem potenziellen Marktwert der Immobilie basieren.

2. Vermögenssteuer – AIMI
Ca. 0,7 %

Die 2017 eingeführte AIMI gilt für Immobilien mit einem Katasterwert (es wird nicht der Kaufpreis herangezogen) von mehr als 600.000 € für Einzelüpersonen oder 1.200.000 € für Ehepaare, wenn sie gemeinsam veranlagt sind. Dies schließt Wohn- und Nichtwohnimmobilien wie Geschäftsgebäude, Lagerhallen und unbebaute Grundstücke ein.
Sie wurde eingeführt, um die Besteuerung von Immobilien mit einem hohen Katasterwert zu erhöhen und gleichzeitig niedrigere Einkommenssteuersätze für natürliche Personen beizubehalten. Sie ist Teil der portugiesischen Steuerreformbemühungen und soll dazu beitragen, die Einnahmen aus der Grundbesteuerung zu erhöhen.
Die Steuerpflicht bezieht sich nur auf den Teil oberhalb des Schwellenwertes. Der AIMI-Satz beträgt in der Regel 0,7 % für Immobilien mit einem Katasterwert über dem o.g. Schwellenwert. 1 % für Immobilien im Wert von über 1 Million Euro und 1,5 % für den Wert von über 2 Millionen Euro.
Für Residenten in sog. „Steueroasen“ wird ein Steuersatz von 7,5 % erhoben.

3. Kosten des alltäglichen Lebens und „Condominium“
Variabel

Bei den laufenden Kosten für den Besitz einer Immobilie in Portugal sollten Sie nicht nur die Grundsteuern wie IMI und AIMI im Blick haben, sondern auch alltägliche Kosten für Wasser, Strom und möglicherweise Gas berücksichtigen. Da inzwischen jedoch viele Häuser und Wohnungen über elektrische Ausrütung wie z.B. Klimaanlagen und in steigendem Maße auch elektrische (Fußboden)Heizungen verfügen, werden Gasanschlüsse seltener. Die Kosten sind sehr ähnlich derer in anderen europäischen Ländern. Weiterhin können natürlich noch Internet- oder Fernsehgebühren anfallen.
Sofern sie in einer Wohnanlage mit einer Eigentümergemeinschaft wohnen, sind diese Kosten eventuell aber abgedeckt. Diese zählen dann zu den sogenannten „Condominium-Kosten“. Diese Kosten sind monatliche Kosten für beispielsweise die Instandhaltung der Außenanlagen, des Pools, der Aufzüge, die Pflege des Gartens und möglicherweise für erreichbares Rezeptionspersonal. Die Höhe dieser Kosten variiert je nach Größe der Anlage und Umfang der angebotenen Dienstleistungen und kann zwischen 50€ bis ein paar Hundert Euro pro Monat liegen.

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Einblick in die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in Portugal geholfen hat. Bei Fragen oder Unterstützungsbedarf stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit für weitere Informationen.