Der Kaufvorvertrag in Portugal: Sicherheit und Klarheit beim Immobilienkauf

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Portugal ist eine wichtige Entscheidung, die eine gründliche Vorbereitung und Planung erfordert. In Portugal ist es üblich, vor dem endgültigen Kaufvertrag einen Kaufvorvertrag, den sogenannten "Contrato de Promessa de Compra e Venda" (CPCV), abzuschließen. In diesem Blogbeitrag möchten wir auf die Gründe für die Verwendung eines Kaufvorvertrags eingehen, seine Vor- und Nachteile skizzieren und einen Einblick in ähnliche Praktiken in anderen Ländern geben.
Darüber hinaus klären wir die meist gestellten Fragen im Zusammenhang mit dem CPCV.

Was ist ein sogenannter „Kaufvorvertrag“ ?

Ein Kaufvorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Bedingungen des zukünftigen Kaufvertrags für den Immobilienkauf festlegt. Er wird zwischen dem Käufer und dem Verkäufer abgeschlossen und dient als Absicherung und Garantie für beide Parteien, bevor der endgültige Kaufvertrag (Escritura) unterzeichnet wird. Der Kaufvorvertrag ist in Portugal eine weit verbreitete Praxis und wird bei der Mehrheit der Immobilientransaktionen verwendet. Aufgrund der rechtlichen und finanziellen Sicherheit, die er bietet, entscheiden sich die meisten Käufer und Verkäufer für diese Vorgehensweise. Es ist fast die Norm, besonders bei größeren und teureren Immobilienkäufen. Dennoch ist die Unterzeichnung eines CPCV nicht zwingend erforderlich.
Normalerweise ist es der Anwalt des Käufers, der den CPCV vorbereitet. Dieser wird vorab alle rechtlichen Recherchen zu der betreffenden Immobilie durchführen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilie keine offenen Belastungen oder Schulden aufweist.

Vor- und Nachteile des Kaufvorvertrags

Vorteile:

• Rechtliche Sicherheit: Der Kaufvorvertrag bietet eine rechtliche Absicherung für beide Parteien. Er stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen anderen Interessenten verkauft und dass der Käufer sich verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Somit wird das Risiko eines Rückzugs von der Transaktion minimiert.

• Klare Bedingungen: Im Kaufvorvertrag werden alle wichtigen Details und Bedingungen des Kaufs im Voraus bereits festgelegt, darunter der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der voraussichtliche Zeitpunkt des endgültigen Kaufvertragsabschlusses.

• Zeit für Prüfungen:

• Finanzierung: Für den Käufer bietet der Kaufvorvertrag weiterhin die Möglichkeit, die Finanzierung in Ruhe zu regeln und sich gegebenenfalls um einen Kredit zu kümmern.
• Formelle Prüfungen: Der Käufer hat Zeit, alle notwendigen Überprüfungen der Immobilie durchzuführen.
• Baufertigstellung: Zudem könnte beispielsweise eine Immobilie, die sich noch im Bau befindet in der Zeit fertiggestellt werden.

Nachteile:

• Gesetzliche Verpflichtung: Beide Parteien sind rechtlich gebunden, was bedeutet, dass ein Rücktritt schwerwiegende finanzielle und rechtliche Folgen haben kann.

• Anzahlung: Es wird eine Anzahlung fällig, die im Falle eines Vertragsbruchs verloren gehen kann.

• Zeitaufwand: Der Prozess kann zeitaufwändiger sein, da zusätzliche Bedingungen für die Zeit bis zum Notarvertrag zu regeln sind.

Was passiert, wenn eine Partei den Kaufvorvertrag bricht?

Trotz des guten Willens zwischen beiden Parteien kann es manchmal zu unvorhersehbaren Situationen und Änderungen kommen. Zum Beispiel gelingt es dem Käufer nicht, innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Frist einen Kredit bewilligen zu lassen oder von Verkäuferseite gab es Verzögerungen während des Baus einer Immobilie, so dass die Frist für die Fertigstellung nicht eingehalten wurde. Wenn eine der Parteien den Kaufvorvertrag somit bricht und die Bedingungen nicht nachverhandelt werden können, kann dies rechtliche und vor allem finanzielle Konsequenzen haben. In der Regel verliert der Käufer nämlich seine Anzahlung, wenn er den Vertrag bricht. Wenn der Verkäufer den Vertrag bricht, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten.

Wie hoch ist die übliche Anzahlung?

Die Anzahlung beträgt normalerweise zwischen 10% und 30% des Kaufpreises. Die genaue Höhe kann jedoch variieren und wird im Kaufvorvertrag inklusive einer Zahlungsfrist festgelegt.

Kann der Kaufvorvertrag angepasst werden?

Ja, der Kaufvorvertrag kann angepasst werden, um die spezifischen Bedingungen und Anforderungen beider Parteien zu berücksichtigen. Es ist ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle wichtigen Punkte abgedeckt sind und der Vertrag rechtlich bindend ist.

Wie lange dauert es normalerweise vom Kaufvorvertrag bis zum endgültigen Kaufvertrag?

Die Dauer zwischen dem Kaufvorvertrag und dem endgültigen Kaufvertrag kann variieren, beträgt jedoch typischerweise zwischen 30 und 90 Tagen. Dieser Zeitraum ermöglicht es beiden Parteien, alle notwendigen Vorbereitungen zu treffen, wie z.B. die Sicherung der Finanzierung abzuschließen und die Durchführung von Inspektionen oder auch um den Umzug bzw. Auszug zu organisieren, da mit dem eigentlichen Kaufvertrag (Escritura) auch die Immobilie übergeben wird.

Was sollte im Kaufvorvertrag enthalten sein?

Ein umfassender Kaufvorvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Vollständige Angaben zu Käufer und Verkäufer wie beispielsweise Name, Adresse, Familienstand, Kontaktdaten und die NIF
• Beschreibung der Immobilie (Standort, offizielle Daten der Immobilie etc.)
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
• Höhe und Fälligkeit der Anzahlung
• Zeitpunkt des endgültigen Vertragsabschlusses
• Vereinbarungen zu etwaigen Klauseln, wie Rücktrittsrechte
• Sanktionen bei Vertragsbruch
• Ort, Datum und Unterschriften beider Parteien

Ähnliche Praktiken in anderen Ländern

Auch in anderen Ländern gibt es ähnliche Praktiken wie den Kaufvorvertrag in Portugal:

• Frankreich: Der "Compromis de Vente" ist vergleichbar mit dem portugiesischen Kaufvorvertrag und bietet ähnliche rechtliche Sicherheiten.

• Italien: Der "Contratto Preliminare" ist ein Vorvertrag, der die Bedingungen des endgültigen Kaufvertrags festlegt.

• Spanien: Hier gibt es den "Contrato de Arras", der als Vorvertrag dient und eine Anzahlung beinhaltet, die bei Vertragsbruch verloren gehen kann.

Der Kaufvorvertrag ist ein elementares Instrument im portugiesischen Immobilienmarkt. Er bietet nicht nur rechtliche Sicherheit und Klarheit, sondern dient auch dazu, alle Vertragsbedingungen klar und frühzeitig festzulegen. Dies ist besonders wichtig, um potenzielle Risiken zu minimieren und den Kaufprozess reibungslos zu gestalten. Trotz einiger möglicher Nachteile überwiegen die Vorteile für die meisten Käufer und Verkäufer deutlich.
Wenn Sie eine Immobilie in Portugal erwerben möchten, ist es ratsam, den Kaufvorvertrag sorgfältig zu prüfen und sich dabei von einem erfahrenen Rechtsanwalt unterstützen zu lassen. Dieser kann Ihnen helfen, alle Details zu verstehen, mögliche Risiken zu erkennen und sicherzustellen, dass Ihre Interessen während des gesamten Transaktionsprozesses gewahrt bleiben.