Ämter-Dschungel in Portugal? Die wichtigsten Ämter im Kontext des Auswanderns und des Immobilienerwerbs

Entdecken Sie in unserem Blog-Beitrag die wichtigsten involvierten Ämter bei einem Immobilienkauf und einem darauffolgenden Umzug nach Portugal und erfahren Sie was es mit den Begriffen NIF, NISS und IMT auf sich hat.

Portugal ist ein beliebtes Ziel, sowohl für Immobilieninvestoren als auch für Auswanderer unterschiedlichen Alters oder für solche, die im Rentenalter die Wintermonate in einem moderaten Klima am Atlantik verbringen und sich im Sommer in der Heimat aufhalten möchten. 

Bevor jedoch der Traum von der eigenen Immobilie in Portugal Wirklichkeit wird oder man den Lebensmittelpunkt ohne eigene Immobilie nach Portugal verlegt bzw. mehr als 183 Tage im Jahr in Portugal verbringt, ist es wichtig, die damit verbundenen Prozesse zu verstehen und zu wissen welches Amt für Ihre Anliegen das richtige ist.

1. Finanzamt (Finanças):

Das Finanzamt spielt auch in Portugal eine sehr zentrale Rolle.
Hier werden jegliche in Portugal geltende Steuern erhoben. Sowohl solche, die im Kontext des Kaufs von Immobilien anfallen, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT) und die Stempelsteuer (Imposto de Selo) sowie laufende Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI).
Weiterhin aber auch alle Steuern, die mit privatem oder geschäftlichen Einkommen in Zusammenhang stehen.

Damit Steuern abgerechnet werden können, müssen Sie sich zunächst zwingend beim Finanzamt registrieren. Dies geschieht über eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal – NIF). Dies gilt für private Personen und auch für portugiesische Unternehmen.
In Portugal spielt die Steuernummer bzw. NIF eine deutlich größere Rolle, als z.B. in Deutschland. Sie wird in deutlich mehr Situationen hinterlegt und abgefragt. So zum Beispiel auch beim Abschluss eines Mobilfunkvertrags.

Zusammengefasst: ohne Steuernummer kein Immobilienerwerb, keine Langzeitmiete, kein portugiesisches Bankkonto.

Für die Beantragung einer portugiesischen Steuernummer aus dem Ausland benötigen Sie einen Repräsentanten in Portugal. Dieser kann die Beantragung übernehmen, der Prozess läuft dann sehr schnell und einfach ab und kann sogar online erfolgen. In der Regel beauftragen Immobilienkäufer einen Anwalt entlang des gesamten Prozesses nach Auswahl einer Immobilie. Dieser beantragt dann i.d.R. auch die Steuernummer für Sie. Gerne stehen aber auch wir unterstützend rund um das Thema „Finanças“ zur Verfügung.

Ein Bereich innerhalb des Finanzamtes ist außerdem zuständig für die offizielle Bewertung aller Immobilien (Valor Patrimonial), an der sich die jährliche Grundsteuer (IMI) orientiert. Zu bemerken ist, dass diese Bewertung der Immobilie nach einer bestimmten Formel errechnet wird und der Erfahrung nach nicht zur Feststellung des tatsächlichen bzw. aktuellen Marktwerts zum Zeitpunkt der Immobilientransaktion dienen kann. Dies liegt z.B. auch daran, dass die fiskale Bewertung nicht jährlich aktualisiert wird. Die im Finanzamt hinterlegte Bewertung wird im Auszug aus dem Steuerregister (Caderneta Predial) aufgeführt. Dieses Dokument enthält zusätzlich Informationen zur Lage, Größe und Bebauung der Immobilie.
Die jährliche Grundsteuer (IMI) liegt bei städtischen Immobilien zwischen 0,3 und 0,45% des errechneten Immobilienwertes des Finanzamts und bei ländlichen Immobilien bei bis zu 0,8%. Der konkrete angesetzte Prozentsatz hängt schließlich auch von der Lage der Immobilien ab.

Übrigens: Das Finanzamt bietet auf ihrer Seite, nach dem man eine Steuernummer besitzt und den Zugang beantragt hat, eine Vielzahl von nützlichen Funktionen an. Oft ist ein Besuch vor Ort gar nicht mehr erforderlich.

Und ein weiterer Hinweis: auf die entstehenden Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb und wie man diese für sich ermitteln kann, gehen wir in einem späteren Blogbeitrag genauer ein.

2. Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal):

Die Gemeindeverwaltung hat eine Vielzahl von Aufgaben rund um die Organsiation und die Gestaltung des Lebensraums des Gemeindebereichs. Beispiele sind die Organisation der Säuberung der Straßen und Müllplätze, das Bauen von Schulen, das Planen von Grünflächen und der Städte insgesamt. So sind die Gemeinden auch für die Genehmigung von Bauanträgen oder -änderungsanträgen sowie für die Ausstellung von Wohnlizenzen nach Baufertigstellung zuständig.

Darüber hinaus erfolgt durch sie die An- und Ummeldung des Wohnsitzes und die Aufenthaltsgenehmigung (Residência). 
Somit kommen wir auch zu einem anderen wichtigen Punkt. Generell hat jeder EU-Bürger das Recht, sich in einem anderen EU-Mitgliedstaat aufzuhalten. Sollten Sie sich dafür entscheiden, ihren dauerhaften Wohnsitz in Portugal zu begründen, sind sie nach dreimonatigem Aufenthalt dazu verpflichtet, in der Gemeinde das sogenannte "Certificado de Residência" zu beantragen. Dieses Zertifikat gilt dann für einen Aufenthalt von bis zu 5 Jahren.

Nach Ablauf dieser 5 Jahre hat man das Recht auf einen dauerhaften und unbefristeten Aufenthalt und erhält eine sogenannte Daueraufenthaltskarte (Cartão de Residência Permanente). Diese muss dann beantragt werden, sollte man dies nicht tun, wäre dies ein Gesetzesverstoß. Mit der Cartão de Residência Permanente hat man einen allgemeingültigen portugiesischen Ausweis.

Auch hier können inzwischen eine Vielzahl von Anträgen online eingereicht werden, so dass man sich Wartezeiten an den Schaltern sparen kann.

3. Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial):

Ein weiteres wichtiges Amt ist das Grundbuchamt, das für die Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien verantwortlich ist.
Bevor der Kauf durchgeführt wird, sollte unbedingt eine Überprüfung des Grundbuchs (Registo Predial) erfolgen, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder Hypotheken auf der Immobilie lasten und der Verkäufer auch nachweislich der Eigentümer des Objekts ist. Dieser Schritt gewährleistet später im Zuge des Notartermins eine klare Eigentumsübertragung.

Bereits bei der Vermarktung einer Immobilie über einen Makler ist der Verkäufer verpflichtet, ein entsprechendes Dokument bereitzustellen.

Das Dokument kann persönlich im Amt oder aber auch online unter www.predialonline.pt beantragt werden, sofern der Beantragende ein entsprechendes Zertifikat hat. Anwälte können dies problemlos vornehmen. Mit einer "Cartão de Cidadão” (eine Karte, welche jeder Portugiese erhält und die unterschiedlichste Informationen enthält) oder mit einem "Chave Movel Digital” (einer Online-Zertifizierung, welche auch durch Nicht-Residenten in der Gemeinde / Câmera beantragt werden kann), geht dies ebenso.

Im Portal des Grundbuchamts kann man bestimmte Informationen über das Grundbuch auch direkt ansehen. Leider steht die Website nur auf portugiesisch zur Verfügung, man kann aber mit automatischen Übersetzungsfunktionen des Browsers hier Abhilfe schaffen.

4. Sozialversicherung (Segurança Social):

Die Sozialversicherung ist verantwortlich für die Registrierung von Arbeitnehmern und die Gewährung von Sozialleistungen. Wenn Sie in Portugal arbeiten, müssen Sie sich bei der Sozialversicherung anmelden, um Anspruch auf Leistungen wie die Gesundheitsversorgung, Arbeitslosenunterstützung und Renten zu haben. Auch für die Anmeldung von Kindern im Kindergarten und der Schule ist diese von Nöten. 

Die offizielle Homepage der Segurança Social gibt es auch auf englisch: https://en.seg-social.pt/homepage

Um die Leistungen der Segurança Social in Anspruch nehmen zu können, muss man sich für eine Número de Identificação de Segurança Social (NISS), die sogenannte Sozialversicherungsnummer registrieren. Sie dient der eindeutigen Identifizierung von Personen im portugiesischen Sozialversicherungssystem. 

Die Beantragung der NISS-Nummer ist vergleichsweise einfach, kostenlos und kann online per Formular vorgenommen werden. 
Man erhält daraufhin innerhalb von 1-3 Tagen eine Bestätigung per E-Mail um sich dann die NISS direkt im Sozialzentrum abzuholen. Am besten macht man hierfür telefonisch einen Termin aus um lange Wartezeiten zu vermeiden. Die Telefonnummer findet man auf dem zugesandten Dokument. 

Mit der NISS kann man sich dann für die öffentliche Gesundheitsversorgung anmelden. Man benötigt die NISS, einen Ausweis sowie die portugiesische Aufenthaltserlaubnis (Certificado de Residência). Mit diesen Dokumenten beantragt man im örtlichen Gesundheitszentrum (Centro de Saúde) eine kostenlose Gesundheitskarte (Cartão De Utente).
Weitere Informationen finden Sie auch im Online-Portal des nationalen Gesundheitsdienstes (Servico Nacional de Saude): https://www.sns.gov.pt/
Dort kann man sich anmelden um beispielsweise Rezepte zu beantragen, online Termine zu machen etc.

Anders als beispielsweise in Deutschland, wo es viele verschiedene gesetzliche Krankenkassen gibt, gibt es in Portugal nur eine zentral geregelte (gesetzliche) Krankenversicherung. Natürlich kann man auch in Portugal zusätzlich eine private Krankenversicherung in Anspruch nehmen, welche noch weitere Leistungen abdeckt.

Wir hoffen Ihnen die wichtigsten Ämter und ihre Zuständigkeiten nähergebracht zu haben, damit Ihr Traum von einer Immobilie in Portugal reibungslos Wirklichkeit werden kann. Bei weiteren Fragen oder Unterstützungsbedarf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Rechtlicher Hinweis: Die hier dargestellten Informationen sind nicht rechtsbindend und es entsteht bei Fehlern kein rechtlicher Anspruch. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Anwalts.